12/12/2023, Jakub Strnad, Ušetřeno.cz
Předčasné splacení hypotéky v roce 2024
Pokud máte dostatek peněz, můžete uvažovat o předčasném splacení hypotéky a díky tomu se dříve vyvázat ze smluvního vztahu k bance a zbytečně nepřeplácet na úrocích. Předčasné splacení hypotéky si ale banky často nechávají zaplatit. A od roku 2024 má předčasné splacení hypotéky úplně nová pravidla.
Předčasné splacení hypotéky v roce 2024 podraží
Předčasné splacení hypotéky se od roku 2024 prodraží.
Některé banky umožňovaly mimořádné splátky a předčasné splacení hypotéky zdarma. Jiné chtěly určitou fixní, předem dohodnutou částku jakožto poplatek za předčasné splacení. (Argumentovaly tím, že jim tento úkon přináší nadbytečné náklady, se kterými původně nepočítaly, a proto je dávají k úhradě klientovi.) I tak se to ale řadě lidí vyplatilo, protože šlo zpravidla o poplatek ve výši několika stokorun, maximálně tisícovek korun.
To se ale od září 2024 změní.
Za předčasné splacení hypotéky se totiž začne platit poplatek, jehož výše bude odvozená od zbytkové výše hypotéky. Původně to měla být 2 %, ale pak se poplatek výrazně snížil. I tak vás ale může vyjít na nepříjemně vysokou částku.
Najděte si tu nejvýhodnější hypotéku
Kdy je předčasná splátka hypotéky zdarma?
V určitých případech můžete banku požádat o předčasné splacení hypotéky zdarma. Ze zákona jde o následující situace:
- Pokud se blíží ke konci vaše fixace.
- Pokud jste se ocitli v tíživé situaci, jako je například ztráta živitele rodiny, jiné úmrtí v rodině nebo závažná nemoc.
- Jednou za rok (měsíc před výročím smlouvy) můžete učinit mimořádnou splátku ve výši až čtvrtiny zbývajícího dluhu (tedy jistiny).
- Další výjimkou plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
Novela zákona o spotřebitelském úvěru, která mění pravidla pro předčasné splácení hypoték od září 2024, ale přináší další rozšíření těchto možností, kdy máte nárok na předčasné splacení hypotéky osvobozené od poplatků. K výše popsaným přibydou ještě tyto situace:
- Prodej nemovitosti, na níž máte hypotéku, ale jen pokud od uzavření smlouvy uběhlo nejméně 24 měsíců (podle starého zákona za to mohla banka požadovat poplatek až 1 % ze zbývajícího dluhu),
- vypořádání společného jmění manželů při rozvodu, ale jen pokud se vypořádání týká nemovitosti, na kterou jste si brali hypotéku nebo která sloužila k zajištění hypotéky.
Jaké jsou sankce za předčasné splacení hypotéky u jednotlivých bank?
Ačkoliv některé banky nabízely předčasné splacení hypotéky zdarma, zákon jim umožňuje účtovat si náhradu nákladů, které jim vzniknou předčasným splacením hypotečního úvěru.
Hypoteční smlouvu klient uzavírá za přesně daných podmínek a předpokládá se, že bude zákazníkem banky po celou dobu a bude také hradit bance další poplatky kromě úroku. Úroková sazba odráží právě veškeré tyto náklady. Banky si tedy mohou nechávat hradit jednak administrativní, ale i finanční náklady, které jí s předčasným splacením úvěru vzniknou.
Výši poplatku za předčasné splacení banky umožňují vypočítat například v kalkulačce v internetovém bankovnictví nebo na svém webu.
Do kalkulačky zpravidla stačí napsat jen:
- výše mimořádné splátky,
- datum, kdy chce klient splátku provést,
- datum, do kdy má trvat fixace úvěru.
Zdarma. Při převedení hypotéky před skončením fixace do jiné banky se platí administrativní poplatek a náklady vypočítané jako rozdíl mezi výší úroků, která by byla zaplacena za dobu od předčasného splacení do konce období fixace, a výší úroků, která by byla zaplacena za stejnou dobu při splácení hypotéky úročené úrokovousazbou u nových hypoték.
700 Kč
Zdarma (v některých případech 2 % z výše splátky za každých započatých 12 měsíců do konce platnosti úrokové sazby)
700 Kč
500 Kč
Při prodeji nemovitosti po 2 letech trvání hypotéky maximálně 1 % z předčasné splátky, maximálně 50 000 Kč. V případě předčasného splacení účelové části úvěru z Hypotéky 2v1 – 1 % z předčasné splátky (pokud splatnost nastane za více než 1 rok), 0,5 % z předčasně splacené částky ( pokud splatnost úvěru nastane do 1 roku).
0,5 % z předčasně splacené jistiny úvěru, pokud mezi předčasným splacením a sjednanou dobou splatnosti zbývá méně než 1 rok; maximálně 1 % z předčasně splacené jistiny, pokud je doba více než 1 rok.
1 500 Kč. U hypoték sjednaných před 1. 12. 2016 (a po tomto datu nezrefixovaných) se platí kompenzační poplatek podle sazebníku nebo náhrada nákladů.
1 000 Kč. 10 % z předčasně splacené jistiny hypotéky (u starších hypoték, viz. produktové podmínky od roku 2011).
Zdroj: Sazebníky bank; aktuální k 17. 2. 2024.
Srovnejte si podmínky hypoték
Jak vysoké mohou být administrativní náklady?
Administrativní náklady banky na předčasné splacení úvěru odrážejí veškeré činnosti, které je třeba s ohledem na předčasné splacení vykonat. Jinými slovy, pracovníci banky musí vaši žádost zpracovat nad rámec běžných úkonů spojených s vaším úvěrem, což je pro ně práce navíc, a za to si banka účtuje náhradu.
V současné době (před začátkem platnosti novely zákona o spotřebitelském úvěru) jde o částky ve výši stokorun.
Jaké jsou finanční náklady s předčasným splacením hypotéky?
Finanční náklady souvisí s úrokem, který banka přislíbila po celou dobu fixace. Tyto náklady souvisí s tím, jaký úrok je právě platný na tzv. kapitálovém trhu, na kterém banka peníze na hypotéku klienta získala.
Pokud dojde k růstu úrokových sazeb, bance žádné náklady nevznikají. Naopak, pokud úrokové sazby poklesnou, bude vyžadovat ušlý „zisk“ po klientovi v rámci nové fixace. Typicky si můžete sjednat fixaci k hypotéce na:
- 1 rok,
- 3 roky,
- 5 let,
- více let.
Podmínky předčasného splacení hypotéky jsou vždy obsažené v hypoteční smlouvě. Proto je potřeba pečlivě si ji prostudovat ještě před podpisem.
Máme pro vás návod, jak získat nejvýhodnější hypotéku.
Hypoteční kalkulačka
Pokud se teprve chystáte o hypotéku zažádat, podívejte se na aktuální nabídku v naší online hypoteční kalkulačce. Nabídky si můžete prohlédnout a jednoduše seřadit podle:
- výše úroku,
- RPSN,
- měsíční splátky.
Stačí vyplnit kalkulačku hypoték a hned uvidíte, na jaký úrok se můžete dostat.
Podrobněji s vámi nabídku rád probere náš hypoteční specialista z Ušetřeno.cz. Ten vám prozradí, jaké podmínky si banky diktují, případně vám rovnou nabídne hypotéku šitou na míru.
Porovnejte si hypotéky v jednoduché kalkulačce
Nová pravidla pro předčasné splacení hypotéky 2024
Výše uvedená tabulka platí jen dočasně – do začátku platnosti novely zákona o spotřebitelském úvěru, kterou na sklonku roku 2023 schválili poslanci a už vyšla ve Sbírce zákonů. Datum jejího začátku je stanoveno na září 2024. Od té chvíle se pravidla pro předčasné splacení hypoték radikálně mění.
A to nejen pro nové klienty bank, kteří o hypotéku požádají od září 2024 – nová pravidla se dotknou i všech stávajících smluv o hypotečních úvěrech.
Stávající smlouvy od nové fixace
Pokud už máte sjednanou hypotéku, splácíte ji a uvažujete o předčasném splacení, budete se řídit starými pravidly, dokud vám neskončí stávající fixace. Do konce fixace jste „nedotknutelní“.
Jakmile vám ale skončí a banka vám nabídne novou fixaci, tak už se mění i pravidla vašeho splácení podle novely zákona o spotřebitelském úvěru.
Poplatek až 1 %
Co to znamená? Pokud budete chtít předčasně splatit hypotéku, banka bude mít nárok žádat po vás „náhradu účelně vynaložených nákladů, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“ neboli poplatek, který se vypočítá jako rozdíl mezi původně sjednanou sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu.
Maximálně banky mohou chtít až 1 % ze splácené částky.
Jako poplatek za předčasné splacení hypotéky politici původně navrhovali 2 %, ale sklidili za to bouři. Tak bylo ve hře 1 %. Nakonec vznikl kompromis mezi všemi návrhy – 0,25 %.
V novele zákona o spotřebitelském úvěru se konkrétně píše, že půjde o „0,25 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 %“.
Najděte si výhodnější hypotéku