Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti komplikuje refinancování

 

Od roku 2014 se v hypotečních či zástavních smlouvách může objevit zákaz zcizení a zatížení nemovitosti. Co to znamená a jaké to může mít pro vás důsledky?

Zákaz zcizení a zatížení 

Nový občanský zákoník (NOZ) platný od 1. ledna 2014 komplikuje refinancování hypoték. Dal bankám možnost, jak klientům na konci fixačního období výrazně ztížit či dokonce úplně zastavit možnost výhodného refinancování. Banky mohou díky tomu zanést do smluv požadavek, aby byly do katastru nemovitostí kromě zástavního práva k nemovitosti zapsány také nové další instituty – zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti (tzv. negative pledge). Zřizují se formou věcného práva.

Co to v praxi znamená? Pokud budete chtít v období konce fixace odejít za výhodnější nabídkou, lze to jedině za předpokladu souhlasu a součinnosti stávající banky. A ta není povinna vyjít vám vstříc a souhlasit s výmazem z katastru.

Refinancujte hypotéku a snižte si splátkyChci refinancovat

Zcizení a zatížení nemovitosti: V čem se liší?

Existují dvě varianty, které mohou značně zkomplikovat refinancování hypotečního úvěru. Jedná se o:

  • zákaz zatížení nemovitosti,
  • zákaz zcizení nemovitosti.

Zákaz zatížení nemovitosti

Zákaz zatížení nemovitosti vám neumožňuje zatížit ji žádným jiným věcným právem. Myslí se tím například zástavní právo či věcné břemeno. Setkáte se se třemi variantami.

První je zákaz zatížení, který není zapsán v katastru nemovitosti, ale pouze smluvně. Není problém vložit nové zástavní zatížení ve prospěch refinancující banky, nicméně stávající banka má právo účtovat si smluvní pokutu. S touto možností se dnes setkáváme jen u menšiny bank. Je typická pro smlouvy před rokem 2014.  

TIP

Máte hypotéku? Tohle by vás mohlo zajímat:

 

Častější variantou je zákaz zatížení zástavním právem bez písemného souhlasu banky (zástavního věřitele). K refinancování vám stačí pouze písemný souhlas stávající banky, který se připojí k návrhu na vklad zástavy pro refinancující banku.

Zákaz zatížení zástavním právem je komplikovanější. Kromě písemného souhlasu musí stávající banka podat na katastr nemovitostí návrh na výmaz zástavního práva. Jakmile bude tento úkon proveden, teprve tehdy je možné podat nový návrh na vklad zástavního práva. 

Zákaz zcizení nemovitosti

Zákaz zcizení nemovitosti pak chápeme jako zákaz prodeje nemovitosti, jejího darování nebo směny a podle některých přísnějších výkladů také zákaz pronajmutí nemovitosti. Díky tomu nelze převést nemovitost na nového majitele bez zdlouhavého byrokratického kolečka. Je třeba v součinnosti s bankou opět podat návrh na vklad výmazu zákazu zcizení.

zcizení a zatížení hypotékySmlouvu si vždy důkladně přečtěte, ať nejste v budoucnu překvapeni 

Vyjednávejte ještě před podpisem smlouvy

Hypotéka, která je výhodná nyní, nemusí být výhodná za pět let. A proto je vhodné podobným komplikacím spojeným s refinancováním včas předcházet. Nejlepší je dát bance ihned najevo, že si zákaz zatížení či zcizení ve smlouvě nepřejete. Zkuste se s ní domluvit na nejméně bolestivější variantě – a to smluvním právu, jehož porušení by bylo zakotveno ve smlouvě pod sankcí, ale nezapisovalo by se do katastru. Případně si ihned vyberte takovou banku, která tzv. negative pledge nevyužívá. 

U které banky refinancovat hypotéku?Srovnejte si nabídky

Pokud se s bankou nejde domluvit na této variantě, můžete to zkusit usmlouvat alespoň na formulaci, která bude udávat, že banka je povinna udělit souhlas se zřízením dalšího zástavního práva bez zbytečného odkladu poté, co ji o to zástavce požádá v souvislosti s refinancováním zajištěného úvěru k jiné finanční instituci.

Na co si dát ve smlouvě pozor?

Úvěrovou smlouvu si nikdy nezapomeňte důkladně pročíst. Pomoci vám může finanční poradce. Jakmile narazíte na podobné ustanovení, které přikládáme níže, zkuste s bankou trochu smlouvat.

„Zástavce (tj. klient) se zavazuje s věcně-právními účinky, že nezřídí jakékoliv zatížení, s výjimkou případných dalších zatížení ve prospěch zástavního věřitele, aniž by k tomu získal předchozí písemný souhlas zástavního věřitele.“

Srovnejte si dostupné hypotéky na trhu a zjistěte, která banka vám nabídne nejnižší úrok a RPSN
 

Ačkoliv se může na první pohled zdát, že banky jsou neoblomné, nebojte se jednat. Často na podobné ústupky přistoupí ve snaze udržet si klienta. Pokud byste totiž svým podpisem souhlasili se zákazem zatížení či zcizení nemovitosti, budete v budoucnu zcela odkázaní na vůli, zda vám refinancování vůbec povolí.

Tak jako tak je třeba řešit refinancování hypotéky s dostatečným časovým předstihem. Snadno se totiž může stát, že někdo ze zúčastněných se trošku zpozdí a vám pak zbydou oči pro pláč a pětiletá fixace na nevýhodný úrok.

 

 
Hodnocení článku:
Počet hlasů: 21