Kupní smlouva na nemovitost – jak na to?

Plánujete kupovat nemovitost? Nebo ji naopak prodáváte? V obou případech budete potřebovat kupní smlouvu na nemovitost. Co musí obsahovat, jak ji připravit a jak zajistit, aby byla platná a právně uznatelná?

Co je kupní smlouva na nemovitost?

Kupní smlouva je smlouva, kterou uzavíráte, kdykoli něco kupujete. Může mít písemnou či ústní podobu.

V případě prodeje nebo koupě nemovitosti ale musí vždy jít o písemnou kupní smlouvu na nemovitost. A i když prodáváte třeba „jen“ malý pozemek, musíte mít v ruce písemnou kupní smlouvu na pozemek. S její pomocí totiž převádíte za úplatu vlastnická práva na jinou osobu.

Pouhá ústní dohoda o prodeji by vás mohla přivést do nepříjemných problémů!

Aby byla kupní smlouva na nemovitost (nebo kupní smlouva na pozemek) právně uznatelná, musí obsahovat určité náležitosti, které přesně specifikují:

• prodávajícího,
• kupujícího,
• jejich práva a povinnosti,
• předmět koupě (respektive prodeje).

Kupní smlouvu na nemovitost by proto měl sepisovat advokát, notář nebo jiná zkušená osoba.

Případně si můžete stáhnout pro kupní smlouvu na nemovitost vzor, do kterého jen doplníte všechny potřebné informace, ale lepší je pak dát i tuto smlouvu ke kontrole odborníkovi. Stačí totiž drobná chyba a celá kupní smlouva může být zneplatněna.

Kupní smlouva nemovitost – vzor

Vzor kupní smlouvy na nemovitost si můžete stáhnout zde (DOC).

Zdroj: pracepropravniky.cz

Co má obsahovat kupní smlouva na nemovitost?

Kupní smlouva na nemovitost je důležitý dokument – jejím prostřednictvím převádíte vlastnictví nemovitosti na jiného člověka. Je proto nutné, aby obsahovala vše, co ze zákona obsahovat musí, aby měl kupující jistotu, že nemovitost po splnění podmínek daných smlouvou bude skutečně jeho.

Pokud použijete pro kupní smlouvu na nemovitost vzor, budete mít sepisování jednodušší. Případně požádejte o pomoc advokáta nebo notáře, u nichž zároveň můžete vyřídit i ověření podpisů na kupní smlouvě, převod peněz a další povinnosti.

A jak by obecně měla vypadat kupní smlouva na nemovitost (nebo jednoduchá kupní smlouva na pozemek)?

• Charakteristika prodávajícího a kupujícího
  • Obě smluvní strany musejí být v kupní smlouvě na nemovitost (nebo pozemek) jasně identifikovány.
  • Je nutné vypsat jejich jméno, adresu, rodné číslo.
  • Pokud je prodávajícím nebo kupujícím firma, je nutné vypsat její název, adresu sídla, IČ/DIČ a pro jistotu doplnit také údaje o osobě, která ji při prodeji/koupi zastupuje.
• Článek 1
  • V první části kupní smlouvy na nemovitost je nutné stručně, ale přesně popsat, jak, od koho a kdy prodávající nemovitost (nebo pozemek) získal – jestli ji koupil, dostal darem, zdědil…
• Článek 2
  • Tato část kupní smlouvy na pozemek nebo nemovitost musí obsahovat zejména přesnou adresu, určení typu nemovitosti (chata, chalupa, usedlost, rodinný dům, byt…) nebo typu pozemku, typ vlastnictví, parcelní číslo, informace z katastru nemovitostí.
• Článek 3
  • V tomto odstavci je nutné napsat kupní cenu nemovitosti.
  • Kromě samotné částky (zapsané číslem i slovy) je nutné popsat i způsob předání peněz – jak budou zaplaceny, komu budou zaslány, do kdy a za jakých podmínek.
  • Pokud si kupující bere hypotéku na koupi nemovitosti, je vhodné napsat sem i tuto informaci včetně poznámky o zástavním právu k nemovitosti.
• Článek 4
  • V tomto odstavci popište, jak proběhne vklad na katastrální úřad, kdo ho provede, kdo zaplatí kolek a co se stane, pokud katastrální úřad návrh na vklad zamítne.
• Článek 5 – Ostatní
  • V této předposlední části kupní smlouvy na nemovitost (nebo na pozemek) jsou zaznamenány všechny další důležité informace týkající se nemovitosti (pozemku) a převodu vlastnických práv.
  • Patří sem prohlášení prodávajícího, že se k nemovitosti nevážou další práva (pokud se k ní naopak vážou, je třeba přesně je vyjmenovat).
  • A prohlášení kupujícího, že se seznámil se stavem nemovitosti.
  • Výhodné je napsat sem i to, kdo bude platit daň (obvykle ji platí kupující).
• Článek 6 – Závěrečná ustanovení
  • Na konec kupní smlouvy na pozemek (nemovitost) se zpravidla píše, že obě smluvní strany kupní smlouvě rozumí, seznámily se s veškerými údaji a náležitostmi a podepisují ji dobrovolně a bez nátlaku.
  • Dobré je napsat sem také, kolik kopií smlouvy vzniká a komu připadnou.
• Datum a místo sepsání smlouvy
• Vlastnoruční podpisy

Převod peněz a daň

Teprve po podpisu kupní smlouvy na nemovitost dochází k převodu peněz.

Pokud kupující hradí vše ze svých úspor, zajistí platbu z vlastního bankovního účtu.

Pokud si bere hypotéku na koupi nemovitosti nebo koupi pozemku, je potřeba vyjednat převod peněz s bankou, což se stane na základě platné kupní smlouvy.

Hlavně se vyhýbejte platbám v hotovosti – limit pro denní platbu v hotovosti je ze zákona 270 000 Kč. Což vám zaprvé nemusí stačit a za druhé by mohl prodávající tvrdit, že žádné peníze nedostal. Převod na účet je jedinou jistotou, jak prokázat existenci platby.

Peníze můžete převést rovnou na bankovní účet prodávajícího, ale má to svá rizika (může s penězi zmizet ještě před finálním přepisem nemovitosti na nového majitele). Proto je bezpečnější cestou vložit peníze do úschovy u notáře nebo advokáta – teprve po úspěšném vkladu nového majitele do katastru nemovitostí advokát nebo notář peníze uvolní a přepošle je prodávajícímu.

Neměli byste zároveň zapomínat ani na daň, kterou je potřeba odvést státu. Jedná se o daň z příjmů, která je zpravidla 15 % z ceny dané nemovitosti nebo pozemku.

Dříve bylo nutné platit daň z převodu nemovitosti, respektive daň z nabytí nemovitosti. Do listopadu 2016 tuto daň musel platit prodávající – posléze tato povinnost přešla na kupujícího.

Ale v roce 2020 byla daň z nabytí nemovitosti zrušena.

Ověření podpisů

Podpisy na kupní smlouvě na nemovitost, respektive kupní smlouvě na pozemek, by měly být ověřené.

Pokud kupní smlouvu sepisujete u notáře, ověří je přímo notář. Pokud podepisujete kupní smlouvu na nemovitost nebo pozemek u advokáta, ověří pravost podpisů právě advokát.

Pokud ale prodávající s kupujícím sepisují smlouvu sami (a použijí například vzor kupní smlouvy na nemovitost), je nutné, aby si podpisy nechali ověřit a prokázali tím jejich pravost. Udělat to lze na Czech POINTu, který najdete na pobočkách České pošty, obecních úřadech a dalších místech u různých institucí.

Ověření podpisu na Czech POINTu je snadné:

• kupující i prodávající se prokážou platným dokladem totožnosti (tedy občanským průkazem nebo cestovním pasem),
• zaplatí 30 Kč za ověření,
• podepíší se do speciální knihy.

Ideální je podepisovat i kupní smlouvu na nemovitost, respektive kupní smlouvu na pozemek, až při ověřování podpisů – pak je podpis skutečně považován za pravý.

Při výběru nemovitosti se možná setkáte s neznámými pojmy. Máme pro vás článek, ve kterém se dozvíte, co je užitná, užitková, obytná a podlahová plocha.

Jednání s katastrem nemovitostí

Podpisy na kupní smlouvě na nemovitost (nebo kupní smlouvě na pozemek) je nutné ověřit proto, že to vyžaduje katastrální úřad.

Až na něj dorazíte s návrhem na vklad a s jednou kopii kupní smlouvy, bude po vás pracovník úřadu vyžadovat prokázání pravosti podpisů. Což bez náležitého ověření od oprávněné osoby prokážete těžko.

Pokud máte podpisy ověřené, tak:

• odevzdáte katastrálnímu úřadu jednu kopii kupní smlouvy na nemovitost nebo kupní smlouvy na pozemek,
• vyplníte a odevzdáte návrh na vklad,
• pokud na nemovitosti vázne hypotéka, předává se také návrh na vklad zástavního práva,
• zaplatíte kolek za 2 000 Kč.

Platí přitom, že na katastr nemovitostí už nemusí kupující a prodávající jít společně – stačí, když vše zařídí pouze jeden z nich.

Nemovitost je následně takzvaně zaplombovaná a začne běžet 20denní lhůta, během níž obě zúčastněné strany mohou podat jakoukoliv námitku vůči novému návrhu na vklad.

Pokud se tak nestane, katastrální úřad přepíše nemovitost nebo pozemek na nového vlastníka určeného kupní smlouvou na nemovitost (nebo pozemek) Na to má zpravidla 30 dní, ale ve výjimečných případech to může být až 60 dní.

Nový vlastník získá nový list vlastnictví.

Pokud posílal kupující peníze do úschovy k advokátovi nebo notáři, tak prodávající o jejich vyplacení může požádat teprve na základě tohoto nového listu vlastnictví k nemovitosti.

Máme pro vás i článek o tom, jak má vypadat darovací smlouva na nemovitost.

Pojištění nemovitosti

Když prodáváte nebo kupujete nemovitost, budete následně muset vyřešit ještě další důležité věci. Jednou z nich je zrušení pojištění nemovitosti ze strany prodávajícího a následné sjednání pojištění nemovitosti ze strany nového majitele nemovitosti.

Je nutné říci, že pojištění nemovitosti není ze zákona povinné. Je to vaše možnost, jak ochránit nemovitost a vaše peníze v případě různých typů škod. Pojištění nemovitosti se sjednává například proti:

• požáru,
• vichřici,
• výbuchu,
• zkratu elektrického vedení,
• prasklému vodovodnímu potrubí,
• vandalismu.

A zatímco pojištění nemovitosti se vztahuje na samotnou stavbu (případně na vedlejší stavby ležící na stejném pozemku), tak pojištění domácnosti vás ochrání v případě poškození předmětů nacházejících se uvnitř domácnosti, které nejsou pevnou součástí stavby.

V pojišťovně navíc obvykle získáte výhodnější cenu, pokud si sjednáte oba typy pojištění. Plus můžete získat různé slevy (například za bezpečnostní prvky v domácnosti a na domě).

Pokud chcete najít skutečně výhodné pojištění majetku, vyplňte v kalkulaci pojištění majetku na Ušetřeno.cz pár údajů o vás a vaší nemovitosti a naši specialisté se vám co nevidět ozvou s nabídkou na míru.

Hypotéka na kupovanou nemovitost

Druhou oblastí, kterou možná budete muset v rámci koupě nemovitosti (nebo pozemku) řešit, bude hypotéka. Pokud nemáte našetřeno dost peněz, budete si muset pravděpodobně půjčit.

V tu chvíli je nutné zvážit nejen kolik a od koho, ale i jakou formou.

Nejoblíbenější jsou klasické hypotéky, ale využít se dá například i takzvaná americká hypotéka. A časté jsou také úvěry ze stavebního spoření. Případně můžete část kupní ceny pokrýt běžnou spotřebitelskou půjčkou.

Výběr je jen na vás, ale zvážit byste měli především své možnosti splácení, podmínky půjčky i to, že hypotéka znamená vklad zástavního práva na nemovitost ze strany banky (pokud byste přestali splácet, vaše nemovitost propadne bance).

Výběr hypotéky byste proto neměli uspěchat. Vše si pečlivě propočítejte. Nebo využijte naši kalkulačku hypoték a ve srovnání hypoték na Ušetřeno.cz si najděte hypotéku, která se vám skutečně vyplatí.