Srovnání hypoték 2025

Česká národní banka (ČNB) má klíčový vliv na výši úroků u hypoték. Zejména prostřednictvím změn hlavní úrokové sazby neboli repo sazby může ovlivňovat to, kolik vás hypotéka bude ve finále stát.

Jak přesně to funguje? 

• Pokud ČNB zvýší již zmíněnou repo sazbu, znamená to, že se pro banky zdraží získávání (půjčování si) peněz od ČNB. A aby si udržely ziskovost, jsou nuceny zvýšit i úroky, které účtují svým klientům. A to se týká i hypoték. 
• Naopak, když ČNB rozhodne o snížení repo sazby, mají banky k dispozici levnější peníze a mohou tak nabídnout i nižší úroky u hypoték.

Pro zájemce o hypotéku je tedy sledování vývoje úrokových sazeb ČNB velmi důležité. Pokud očekáváte, že ČNB bude v budoucnu sazby snižovat, může být výhodné s uzavřením hypotéky počkat. Na druhou stranu, pokud očekáváte zvýšení sazby, může být rozumné si hypotéku sjednat co nejdříve, ještě než úroky poletí nahoru.

Výše vaší úrokové sazby u hypotéky však není ovlivněna pouze rozhodnutími ČNB. Na její konečnou výši má vliv i řada dalších faktorů, jako je například bonita klienta, výše poskytnutého úvěru, druh nemovitosti nebo délka fixace úrokové sazby.

Dobrá zpráva je, že od konce roku 2023 repo sazba postupně klesá, a proto postupně klesají i úroky u hypoték, ke stavu před rokem 2020 to má však ještě hodně daleko.

Zorientovat se v tom všem může být pro laika poměrně složité, proto neváhejte a obraťte se na naše hypoteční specialisty, kteří vám s výběrem hypotéky rádi pomohou. 

Pro srovnání hypoték vyzkoušejte naši hypoteční kalkulačku.

Hypotéka je půjčka na bydlení, která je zajištěna zástavním právem. Na rozdíl od běžné půjčky, u hypotéky ručíte bance nemovitostí. Ta by se měla nacházet v ČR a měla by být zapsána v katastru nemovitostí. 

Zástavní právo znamená, že pokud nebudete schopni splácet půjčku, banka bude moci vaši nemovitost prodat, aby uspokojila svoji pohledávku. Rozdíl mezi prodejní cenou a dlužnou částkou vám vrátí. V praxi se ale banky snaží vyjít svým klientům vstříc. Prodej nemovitosti bývá vždy až poslední řešení. 

Protože u hypotéky ručíte bance svou nemovitostí, je riziko pro banky menší. To je důvod, proč jsou úroky u hypotečního úvěru nižší než u běžné půjčky a splácet ho můžete i desítky let. Díky tomu je výše měsíční splátky únosná i třeba pro rodinu s dětmi.

Jestliže si potřebujete půjčit na něco jiného než na nemovitost, ale současně chcete využít výhod hypotečního úvěru, můžete si pořídit tzv. americkou hypotéku.

Z jakých druhů hypoték lze vybírat?

Hypotéka na byt 

• Může být použita na byt v osobním vlastnictví, za určitých podmínek i na družstevní byt a také na byt ve výstavbě. 

Hypotéka na rodinný dům

• Uvažujete o výstavbě domu, koupi nebo chcete rekonstruovat? Na to vše si můžete vzít hypotéku.

Hypotéka na pozemek

•  Hypotéku si můžete vzít i na pozemek určený k výstavbě. 

Americká hypotéka

• Chcete si půjčit na něco jiného než na bydlení a klasické půjčky vám nepřipadají dostatečně výhodné? Americkou hypotéku můžete využít na cokoli, ručíte za ni ale svojí nemovitostí. 

Hypotéka na pronájem

• Žijete ve vlastním a rádi byste investovali do nemovitostí? Můžete si zařídit hypotéku na výstavbu, koupi nebo rekonstrukci nemovitosti k pronájmu. 

Hypotéka pro podnikatele (OSVČ) 

• Pokud nejste zaměstnanec, ale podnikatel, bude vás banka posuzovat trochu jinak. Prozradíme vám, jak to bude probíhat. 

Hypotéka pro cizince

• O hypotéku si můžete zažádat, i když nejste občanem ČR.  

Refinancování hypotéky

• Máte už hypotéku a jiná banka nabízí lepší úrok? Refinancování hypotéky může být ta správná volba. 

Konsolidace půjček a hypotéka

• Máte více půjček? Spojte je všechny do jedné. Budete mít větší přehled a lepší podmínky.

A co hypotéka na garáž?

Jaký je nejjistější způsob, jak dostat hypotéku? Dobře se připravit a vše si důkladně propočítat. K získání tohoto typu úvěru musíte splňovat několik základních podmínek. 

Základní podmínky hypotéky 

• Věk – musíte být plnoletí a zpravidla schopní hypotéku splatit před dovršením 70 let. Některé banky ale za určitých podmínek nabízejí i hypotéky, které tuto hranici o pár let přesahují. 
• Příjem – banka posuzuje vaši schopnost hypotéku pohodlně splácet. Dívá se na váš čistý měsíční i roční příjem a srovnává ho s vašimi výdaji. Řídí se přitom závaznými limity (DTI, DSTI), které nastavuje ČNB podle situace na trhu. Od července 2023 ČNB zcela uvolnila limit DSTI, mnohé banky si však nastavují vlastní pravidla, která mohou být tvrdší.
• Záznamy v registrech dlužníků – pozitivní záznamy se cení, negativní vám půjčku mohou pěkně zkomplikovat. Banky obvykle nahlíží minimálně do registrů BRKI, NRKI, SOLUS. 
• Hodnota zástavy – banka vám obvykle nepůjčí více než 90 % hodnoty zastavené nemovitosti, jste-li starší 36 let, pak 80 %. Řídí se limitem LTV, který opět závazně nastavuje ČNB.  
• Pobyt v ČR – pokud jste cizinec z EU, musíte mít v České republice aspoň přechodné bydliště. Výjimku mají Slováci, ti nemusí dokládat nic. Pro ostatní cizince platí povinnost mít tu trvalý pobyt, jinak hypotéku nedostanou. 
• Černé na bílém – k vyřízení hypotéky je třeba bance všechny informace patřičně doložit. 

Každá banka má svůj vlastní přístup, jak posuzuje žadatele o hypotéku. Než se rozhodnete o půjčku požádat, nechte si vše propočítat zkušeným specialistou. Ten vám prozradí, u které banky máte největší šance. 

To záleží na mnoha faktorech, z nichž nejdůležitější jsou výše vašeho měsíčního příjmu, výše vašich stávajících dluhů a také hodnota zastavené nemovitosti.  

Zastavená nemovitost je obvykle dům či byt, na který si lidé půjčují peníze a kde plánují během splácení bydlet. V takovém případě vám banka půjčí maximálně 80–90 % hodnoty této nemovitosti, zbytek budete muset dát ze svého.

Zastavit samozřejmě můžete i jakoukoli jinou nemovitost, ať už dům rodičů (s jejich souhlasem), nebo nemovitost určenou k pronájmu. Ručit můžete dokonce i několika nemovitostmi najednou. Pravidlo o maximální hodnotě hypotéky se tím ale nezmění – banka vám půjčí maximálně 80–90 % z celkové ceny zástavy. 

S výpočtem výše půjčky i měsíční splátky vám pomůže naše srovnání hypoték pro rok 2025. Ještě před porovnáním hypoték online byste měli vědět, jestli se vám hypotéka vejde do rozpočtu. Do výpočtu následně nezapomeňte zahrnout nejen splátky hypotéky, ale také ostatní výdaje, například poplatek za vyhodnocení žádosti, poplatek za odhad nemovitosti nebo pojištění.

Refinancování hypotéky znamená doplacení současného úvěru u staré banky za pomoci nového úvěru v jiné bance. Banka zaplatí váš starý hypoteční úvěr a uzavře s vámi novou smlouvu. V čem to může být výhodné? Motivací pro klienty často bývá možnost získat hypotéku s nižší úrokovou sazbou, nižší měsíční splátkou, jinou dobou fixace, případně delší dobou splatnosti či snížení poplatků. 

Nejčastěji se refinancování řeší při konci stávající fixace. Může se stát, že vám vaše současná banka nabídne horší podmínky, než byste dostali u jiné finanční instituce. Dávejte však pozor a vše si dobře spočítejte – refinancování se nemusí vyplatit vždy.

Refinancování je složité a je důležité si všechno dobře propočítat, aby pro vás byly nové podmínky skutečně výhodnější než ty původní. S kalkulací vám mohou pomoci naši specialisté. 

Po podání žádosti následuje důkladné prověření ze strany banky, zda vám hypoteční úvěr poskytne. Banka prostuduje všechny dodané dokumenty a rozhodne se, zda jste schopni hypotéku splácet. Rozhoduje také o tom, v jaké výši vám případně hypoteční úvěr poskytne a, provede výpočet splátky hypotéky. 

Pokud vaše žádost bude úspěšná, podepíšete s bankou úvěrovou smlouvu a banka vám poskytne hypoteční úvěr, který budete moci začít čerpat.

Obvykle se uvádí, že vyřízení hypotéky trvá 3–6 týdnů. Záleží na rychlosti dodání dokumentů, které po vás banka bude chtít, a také vašich specifických okolnostech. Doba vyřízení hypotéky závisí také na tom, zda se jedná o hypotéku na stavbu domu (trvá nejdéle), nebo na koupi už stojící nemovitosti.