Vývoj hypoték v roce 2026

V minulém roce byl vývoj úrokových sazeb hypoték velmi příznivý a téměř celý rok docházelo k jejich postupnému snižování. Pokud přemýšlíte o hypotéce nebo plánujete refinancování hypotéky, pak vás určitě zajímá současný vývoj úrokových sazeb hypoték v roce 2026 a taky prognóza vývoje úrokových sazeb u hypoték v nejbližších měsících. Jaké ceny hypoték tedy máme očekávat?

Co ovlivňuje výši úrokových sazeb u hypoték?

Na nastavení úrokových sazeb hypoték má velký vliv inflace a základní úroková sazba ČNB. Jejich vývoj tak přímo ovlivňuje úrokové sazby u hypoték a dalších spotřebitelských úvěrů. Důležité jsou také úrokové sazby, za které si banky půjčují peníze na mezibankovním trhu.

Pro měření inflace se používá tzv. index spotřebitelských cen, což je zjednodušeně řečeno reprezentativní spotřebitelský koš. Míra inflace je potom procentním přírůstkem tohoto indexu, nejčastěji se uvádí meziročně.

Dalším důležitým faktorem je vývoj cen nemovitostí, situace na realitním trhu se odráží v zájmu žadatelů o hypotéky a také ji pečlivě monitoruje ČNB. Na příliš vysoké ceny nemovitostí reaguje ČNB zpřísněním pravidel pro hypoték a zvýšením kapitálových rezerv bank, aby byl finanční sektor odolnější vůči krizím na realitním trhu. Tento tlak následně nutí hypoteční banky k větší opatrnosti při poskytování hypoték.

Prognózy vývoje úrokových sazeb tak musí brát všechny uvedené okolnosti v úvahu.

Vývoj úrokových sazeb hypoték v roce 2025

Po dramatických letech 2022 a 2023 se situace na hypotečním trhu začala měnit k lepšímu už v roce 2024. Inflaci se podařilo srazit na optimální úroveň okolo 2 % a obnovila se cenová stabilita narušená předchozím vývojem (pandemie covidu, energetická krize). ČNB se pustila do snižování základní úrokové sazby. 

Na kroky ČNB navázaly banky a začalo pozvolna docházet ke snížení úrokových sazeb u hypoték. V druhé polovině roku 2024 byla prolomena hranice 5 %, což výrazně zvedlo zájem o nové hypotéky.

V podobném duchu se nesl i celý rok 2025. Průměrná inflace v roce 2025 byla dle ČNB 2,5 %, tedy velmi blízko optimálního inflačního cíle 2 %. Repo sazba ČNB v první polovině roku 2025 klesala a úrokové sazby hypoték začaly tento pokles opatrně kopírovat. 

Nicméně ten, kdo na výhodnější hypotéku vyčkával do druhé poloviny roku, byl nakonec zklamán. Na začátku 2. pololetí 2025 klesla repo sazba ČNB na 3,5 % a na této úrovni vydržela až do konce roku. Žádný velký pád úrokových sazeb hypoték v roce 2025 nakonec nenastal. Změny byly spíše kosmetické v řádu v řádu desetin procent. Nejvýhodnější byly úrokové sazby u tříletých fixací. 

Podívejte se, jak se vyvíjely během roku 2025 úrokové sazby u hypoték.

Průměrná úroková sazba nových hypoték v roce 2025

Zdroj: ČBA Hypomonitor, údaje ke dni 16. 3. 2026. 

Zájem o hypotéky byl i přesto vysoký. Podle údajů ČBA Hypomonitoru objem nových hypoték dosáhl v roce 2025 výše 321 miliard Kč, což představuje druhý nejsilnější rok v historii (více hypoték bylo schváleno už jen v roce 2021).

Vývoj úrokových sazeb hypoték v roce 2026

Rok 2025 přinesl řadu optimistických očekávání. Mohli jsme si dělat velké naděje, že letos bude situace pro zájemce o hypotéky ještě příznivější. Očekávaly se dokonce úrokové sazby hypoték začínající trojkou.

Jak vypadá situace na začátku roku 2026? Jak jsme uvedli výše, je potřeba se zaměřit na jednotlivé faktory ovlivňující úrokové sazby.

• Výše inflace: aktuálně se drží pod dvouprocentním inflačním cílem. V lednu 2026 byla inflace 1,6 %, v únoru 2026 1,4 %. Prognóza ČNB odhaduje výši inflace pro zbytek roku 2026 na 1,6 %.
• Výše repo sazby ČNB: na jednání v únoru 2026 nechala ČNB úrokové sazby na stávající úrovni, tedy 3,5 %.
• Ceny nemovitostí: realitní trh ovlivňuje zvýšený zájem o nemovitosti v kombinaci s nedostatkem nových bytů. Převis poptávky nad nabídkou způsobuje neustálý růst cen nemovitostí a i v roce 2026 budou ceny nemovitostí pravděpodobně stále stoupat.

Velké očekávání v souvislosti se snížením repo sazby ČNB zatím nenaplnila. Ještě loni se předpokládalo, že začátkem roku 2026 klesne na 3,25 %, nicméně ČNB se na svém prvním letošním jednání rozhodla nadšení trošku zchladit a raději opatrně vyčkávat. Ačkoliv inflace je nízká, ČNB se obává nadměrné úvěrové dynamiky a zdražování služeb a nemovitostí. 

K nejistotě přispívá současná mezinárodní politická situace. Americko-íránská válka komplikuje dodávky ropy a zemního plynu a zvedá ceny pohonných hmot. To ovlivňuje trh v mezinárodním měřítku a pokud se zvednou i ceny energií, bude to mít vliv na celou ekonomiku. Snižování úrokových sazeb v takové situaci možné nebude.

Ke snížení repo sazeb tak prozatím nedojde. Navíc se zdražují peníze na mezibankovním trhu (banky si na úvěry půjčují dražší peníze). Aktuálně se tedy nedá počítat se snižováním úrokových sazeb úvěrů. Úrokové sazby hypoték momentálně stagnují.

Průměrná úroková sazba nových hypoték v roce 2026

Zdroj: ČBA Hypomonitor, údaje ke dni 16. 3. 2026. 

Stále ale můžeme mluvit o příznivých úrokových sazbách. Únorová sazba 4,46 % je pořád nižší než byla před rokem (konkrétně o 0,26 procentního bodu níže oproti loňské únorové sazbě 4,72%). Podle výpočtů Hypomonitoru to znamená snížení průměrné měsíční splátky hypotéky přibližně o 700 Kč.

Graf vývoje úrokových sazeb u hypoték v letech 2023–2026

Pokud si chcete najít pro vás tu nejvýhodnější hypotéku, můžete se už teď podívat do naší hypoteční kalkulačky a srovnat si nabídky hypoték. 

S výběrem vám rádi pomohou naši hypoteční specialisté. Díky online srovnání hypoték si ale můžete nabídky snadno porovnat i sami. 

Zvyšuje se zájem o hypotéky

Řada zájemců o koupi nemovitosti pochopila, že nemá smysl čekat. Únor 2026 patřil k velmi silným měsícům, co se týče objemu hypoték. Banky poskytly v únoru nové hypotéky za 29,7 miliardy Kč.

K velkému zájmu přispěla jednak stagnace úrokových sazeb na stále přijatelné výši, jednak blížící se přísnější podmínky pro investiční hypotéky. ČNB se totiž snaží omezit nákupy investičních nemovitostí, které přispívají k nedostatku nemovitostí. 

U investičních hypoték se budou měnit doporučené parametry LTV a DTI. Od dubna 2026 bude doporučené LTV 70 % a limit DTI 7násobek ročního čistého příjmu. U běžných hypoték platí doporučené LTV 80 %, příp. 90 % a limit DTI 8.

Je vhodná doba na žádost o hypotéku?

Jestli plánujete v roce 2026 podat žádost o hypotéku, není zatím příliš důvodů, proč čekat. U investičních hypoték je situace jasná – od dubna 2026 dojde ke zdražení kvůli přísnějším podmínkám. 

Ale ani u běžné hypotéky pro financování vlastního bydlení se nepočítá pro letošek s výrazně lepšími sazbami, než jsou aktuálně. Spíše naopak hrozí, že by se mohly kvůli nepříznivé mezinárodní situaci ještě zvýšit.

Výhodnější než čekat na nižší úroky se tak jeví využít některou ze sezónních nabídek, se kterými hypoteční banky na jaře přicházejí. Začátek roku je tradičně spjat s větším zájmem o půjčky, přichází období, kdy se naplno rozjíždí stavební aktivita a kdy spousta lidí plánuje zahájit rekonstrukce. Banky tak mohou klienty lákat na výhodnější podmínky, jako je například odhad ceny nemovitosti zdarma a podobně.

Využijte online kalkulačku hypoték

Pokud už nyní uvažujete o nové hypotéce, musíte refixovat nebo refinancovat hypotéku, podívejte se do naší online hypoteční kalkulačky a srovnejte si jednotlivé nabídky hypoték. Díky tomu si můžete vybrat pro vás tu nejvýhodnější.

Po zadání několika údajů, jako je například kupní cena nemovitosti, velikost hypotéky, doba splácení a doba fixace, získáte nabídky hypoték z našeho srovnání.