Jaký bude vývoj cen nemovitostí v roce 2024?

Plánujete v letošním roce prodat svůj dům nebo byt? Nebo naopak uvažujete nad koupí domu? Jedna z věcí, které musíte sledovat, než se rozhodnete svůj plán zrealizovat, je situace na trhu nemovitostí. Jaký očekávat vývoj cen nemovitostí v roce 2024?

V roce 2023 realitní trh stagnoval

Loňský rok byl pro realitní trh poměrně útlumový. O nákup nemovitostí nebyl zájem, i když jejich ceny poklesly. Proč byl problém prodat dům? A proč si spousta zájemců o nemovitost koupi rozmyslela?

Tato situace nenastala zničehonic a odborníci na trh s nemovitostmi ji očekávali. Jednalo se totiž o pokračování sestupné tendence, která nabrala na obrátkách už rok předtím. 

Podle České národní banky (ČNB) se aktivita na trhu nemovitostí propadla v roce 2022 o celých 50 %. Došlo ke zlevnění všech typů nemovitostí, ovšem prodeji se příliš nedařilo, protože kvůli nepříznivé ekonomické situaci ubývalo množství zájemců. Řada majitelů nemovitostí raději odložila prodej a zájemci zase spíše vyčkávali, jak se situace vyvine, případně si nemohli dovolit hypotéku.

V roce 2023 stagnace pokračovala a až do posledního čtvrtletí 2023 ceny nemovitostí, zejména bytů, stále klesaly. Například ceny bytů podle analýzy realitního portálu Sreality klesly v roce 2023 průměrně o 20 % (v závislosti na kraji, tento pokles se netýkal Prahy). Pokles se zastavil a v některých krajích ceny zase mírně stouply až na konci roku 2023.

Na této situaci se podílelo několik faktorů, na jejichž základě je také možné odhadnout vývoj cen nemovitostí v letošním roce. Dojde k růstu cen nemovitostí?

Co má vliv na cenu nemovitostí

Cena nemovitostí vždycky záleží na nabídce a poptávce a na aktuální ekonomické situaci. Velkou roli hraje, kolik domů a bytů je vůbec k dispozici na prodej, jaká je reálná mzda (tedy kolik si toho můžeme z naší výplaty koupit), jaká je reálná hodnota našich úspor a jak jsou dostupné hypotéky.

Výše inflace

Inflace hraje zásadní roli. Ovlivňuje realitní trh ze všech stran. Na výši inflace závisí koupěschopnost zájemců. Pokud dochází v důsledku vysoké inflace ke zdražování ve všech oblastech, snižuje se reálná mzda (za stejné peníze si koupíme méně věcí). Zároveň se snižuje hodnota našich úspor. Pokud se příjmy nezvyšují natolik, aby inflaci doháněly, má méně zájemců dostatek financí na nákup nemovitosti.

Ze strany developerů a stavebních firem pak klesá ochota pouštět se do nových projektů nebo se plánované výstavby raději odkládají, protože se zvyšují i ceny stavebních materiálů a náklady stoupají. 

V letech 2022 a 2023 dosáhla inflace závratných výšin (pro srovnání – optimální výše inflace a dlouhodobý inflační cíl ČNB je 2 %):

Vývoj míry inflace

Zdroj: www.mfcr.cz

Dalším problémem, který s vysokou inflací úzce souvisí, je zvyšování základních úrokových sazeb ČNB.

Výše úrokových sazeb

Jedním z nástrojů, které má ČNB k ovlivňování výše inflace, je stanovení výše základní úrokové sazby. Od ní se následně odvíjejí úrokové sazby všech úvěrů, tedy i hypoték. 

Když se inflace zvyšuje, ČNB zvýší základní úrokovou sazbu a s tím ruku v ruce stoupají úroky u hypoték. Jednoduše řečeno hypotéky zdražují, jejich splátky se zvyšují a stále méně zájemců na ně dosáhne. 

Jak se vyvíjela základní repo sazba ČNB, ukazuje následující tabulka:

Vývoj základní repo sazby ČNB

Zdroj: www.cnb.cz

Z tabulky vyplývá, že vysoké úrokové sazby se držely rok a půl a teprve v prosinci loňského roku se začaly mírně snižovat. U hypoték nabízely banky v roce 2023 úrokové sazby okolo 6 %.

Předpokládá se, že snížení repo sazby bude mít v roce 2024 zásadní dopad na vývoj úrokových sazeb u hypoték. 

Zajímá vás, jaké úrokové sazby můžete u hypoték aktuálně očekávat? Můžete si srovnat nabídky hypoték online v naší hypoteční kalkulačce a zjistit, na jak vysokou hypotéku můžete dosáhnout.

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v roce 2024?

V roce 2024 se očekává zlepšení ekonomické situace a opětovné rozhýbání trhu s nemovitostmi. Začátek roku ukazuje, že se opravdu začíná něco dít a poptávka po nemovitostech začíná stoupat. Ovšem ne nijak závratnou rychlostí.

Nejdůležitějším faktorem je snížení inflace. Vysoká inflace z předešlých dvou let se konečně dostala pod kontrolu a podle poslední zprávy ČNB byla v březnu 2024 na úrovni 2 %. Podařilo se tím dosáhnout dlouhodobého inflačního cíle a ekonomika se stabilizovala.

To je dobrá zpráva, protože by se měly opět zkrotit ceny a reálná mzda se bude zvyšovat. Počítá se tak s tím, že se zvýší počet zájemců o nemovitosti a zároveň se rozjede nyní utlumená výstavba nových bytů a domů.

Na snížení inflace ČNB reaguje i snižováním základních úrokových sazeb. V březnu 2024 se základní úroková sazba (repo sazba) snížila na 5,75 %. Pomalu, ale jistě začínají reagovat i banky směrem ke svým klientům a začíná se projevovat mírné snížení úrokových sazeb u hypoték. Aktuálně se nejlevnější nabídky úrokových sazeb u hypoték pohybují okolo 4,5 % a během roku by mohly klesnout na 4 %. V kombinaci se zvyšující se reálnou mzdou by se tak hypotéky mohly stát opět dostupnější pro více zájemců a zájem o koupi nemovitosti bude vyšší.

Graf vývoje cen nemovitostí (na příkladu staršího bytu) ukazuje mírný propad cen od roku 2022 a naopak lehký růst cen nemovitostí od konce roku 2023. Pro rok 2024 se podle ČNB očekává postupné zvyšování cen nemovitostí.

Graf vývoje cen nemovitostí

Zdroj: Český statistický úřad 

Z grafu vidíme i dlouhodobý vývoj cen nemovitostí za posledních 10 let, kdy došlo ke strmému nárůstu cen. Za posledních deset let se ceny nemovitostí zvýšily více než dvojnásobně. 

Jak se proměňoval vývoj cen nemovitostí od roku 1989?

Po roce 1989 jsme díky transformačnímu procesu ekonomiky zažili cenový šok, kdy nejen ceny nemovitostí vylétly prudce vzhůru. Situace na trhu nemovitostí se razantně změnila. Do té doby byly byty obecní či družstevní, ale od 2. poloviny 90. let stoupá poptávka po vlastním bydlení. 

Do roku 2014 jsme zažili ještě další dvě vlny skokového zvyšování cen nemovitostí, a to v letech 2003 (před vstupem do EU) a 2008, kdy probíhal po celé Evropě realitní boom.

Kdy se vyplatí prodat nebo koupit dům

Pokud plánujete v roce 2024 nemovitost koupit, není podle odborníků na co čekat. Zvyšování cen nemovitostí bude spíše pozvolné, takže minimálně do poloviny roku 2024 by ceny bytů a domů mohly být stále na příznivé úrovni. S poklesem cen už není možné počítat.

Zároveň začínají být opět dostupnější hypotéky. Zrušení limitů DSTI (od července 2023) a DTI (od ledna 2024) umožní více zájemcům dosáhnout na hypotéku. Úrokové sazby v tomto roce zůstanou podle prognóz nad hranicí 4 %, v druhé polovině roku se očekává jen mírné snížení oproti aktuálnímu stavu. Pod 4 % se úrokové sazby dostanou nejdříve v roce 2025.

Jestli naopak chcete dům prodat a nespěcháte, vyčkejte ještě pár měsíců, až bude oživení trhu výraznější. V druhé polovině roku by měly ceny nemovitostí ještě trochu stoupnout. Správný čas na prodej je naopak v případě, že máte nemovitost starší, v horším stavu nebo v méně atraktivní lokalitě. Pak využijte stoupajícího zájmu a aktuálně menší nabídky.

Jakou cenu má moje nemovitost?

Přemýšlíte nad prodejem? Pak je na místě nechat si udělat odhad ceny nemovitosti. Nezapomeňte, že cena nemovitosti se proměňuje v čase v souvislosti s celkovou situací na realitním trhu. Záleží také na aktuálním stavu domu nebo bytu. 

Zjistili jste, že cena vaší nemovitosti stoupla? V tom případě si udělejte revizi svého pojištění majetku. Podpojištění nemovitosti by se vám nemuselo vyplatit. 

Správné pojištění nemovitosti si můžete vybrat i online a využít pro to můžete třeba kalkulaci pojištění majetku na Top-Pojištění.cz. Stačí zadat pár údajů o vás a pojišťovaném majetku a co nevidět se vám ozve některý z našich specialistů s nabídkou na míru.