Co všechno může ovlivnit úrokovou sazbu u hypotéky?

Uvažujete o hypotéce? Pak vás určitě bude zajímat, jaká je úroková sazba. Úroková sazba totiž patří k základním parametrům u hypotéky. Zjednodušeně řečeno je to cena, kterou zaplatíte bance za poskytnutí půjčky. Jaký nás čeká vývoj úrokové sazby v roce 2024?

Jaké faktory mají vliv na úrokovou sazbu?

Hlavní vliv má základní úroková sazba, kterou stanovuje Česká národní banka (ČNB), ale významně se na výši vaší úrokové sazby podílí také spousta individuálních faktorů. Ty můžete ovlivnit a získat tak nižší sazbu, což se příznivě projeví na celkové splátce hypotéky.

Hlavní slovo má Česká národní banka

Vývoj hypotečních úroků vychází z aktuální ekonomické situace, především míry inflace. Proti vysoké inflaci ČNB bojuje stanovením vysokých úrokových sazeb, které ovlivňují banky. 

Pro banky je důležitá repo sazba, která jim určuje, za jaký úrok si můžou půjčovat peníze od ČNB. A ta následně určuje výši úrokových sazeb, kterou banky nastavují svým klientům u hypoték.

Jak se vyvíjela repo sazba a jak vypadal hypoteční úrok v letech 2018–2023?

Zdroj: webové stránky ČNB, ČBA a kurzy.cz

Jak vidíme, od roku 2022 byly repo sazby dost vysoké a hypoteční úroky v roce 2023 se pohybovaly okolo 6 % ročně. Řada zájemců tak na hypotéku nedosáhla a celkový zájem o hypotéky byl nižší.

Pokud jste i vy čekali, až se začne situace zlepšovat, pak máme dobrou zprávu. Na lepší časy se začalo blýskat v prosinci 2023, kdy ČNB snížila úrokovou sazbu na 6,75 %. Zdá se to jako malý krok, ale snižování by mělo v roce 2024 pokračovat a pro banky je to znamení, že se situace zlepšuje. 

Hypoteční úroky začátkem roku 2024 se pohybovaly v rozmezí 4,89–5,93 %, ale očekává se, že budou postupně klesat. Na jaře by už měly být úroky běžně pod 5 % a koncem roku 2024 se očekávají ve výši jen lehce nad 4 %. 

Individuální faktory

Typ a účel úvěru

Vybírat si můžete mezi dvěma typy hypoték – účelovou hypotékou na nemovitost (to je ta klasická, běžně využívaná při koupi bytu nebo domu) a americkou neúčelovou hypotékou na cokoliv. 

Hypotéky, u kterých nedokládáte, na co jste peníze využili, mají obvykle vyšší úrok. Stejně tak čekejte vyšší úrok, pokud si berete hypotéku na pozemek či nemovitost za účelem pronájmu nebo podnikání. 

Výše úvěru a LTV (loan to value neboli poměr výše úvěru a zástavní hodnoty nemovitosti)

Nejde jen o to, jak velkou částku si půjčujete. Zásadní je i poměr mezi výší půjčky a hodnotou zastavené nemovitosti (LTV). Mluvíme však o hodnotě odhadu, ne o skutečné reálné ceně nemovitosti, která může být i vyšší. 

Banka si vyžádá odhad ceny nemovitosti, na kterou chcete hypotéku, a půjčí vám jen určité procento z této částky. Zbytek musíte hradit třeba z vlastních úspor.

LTV činí maximálně 80 %, respektive 90 % u žadatelů mladších 36 let. Stoprocentní hypotéky se zřejmě jen tak nevrátí, takže vlastní finance budete potřebovat. 

Pokud hodláte velkou část z kupní ceny platit z vlastní kapsy, pak si můžete vyjednat mnohem nižší úrok.  

Doba fixace úrokové sazby

Fixace úrokové sazby znamená, že po sjednanou dobu se vám nebude úrok u hypotéky měnit a budete platit stále stejnou měsíční splátku bez ohledu na to, jestli se úrokové sazby zvyšují nebo snižují. Nejčastější doby fixace jsou na 3 nebo 5 let, ale můžete si domluvit i krátkodobou fixaci na jeden rok nebo naopak delší na 7 nebo 10 let.

Délka fixace má na stanovení výše úroku velký vliv. Zásadní roli zde ale hraje strategie banky. Například v případě, že banka očekává v dohledné době růst úroků na trhu, bude chtít, aby si klienti brali krátkodobou fixaci. Proto jim na těchto úvěrech nabídne nejnižší úrok. Kvůli konkurenčnímu trhu se ale banky vždy budou snažit nabídnout nejvýhodnější úrok na nejvyhledávanějším produktu, tedy na aktuálně nejžádanější délce fixace. 

Při rozhodování o délce fixace by zájemce měl brát v potaz vývoj úrokových sazeb. 

Délka splácení hypotéky

Není jednoznačné doporučení, jakou délku splatnosti zvolit. Vždy musíte vycházet z konkrétní situace. Délka splatnosti ovlivní, kolik budete měsíčně splácet, tudíž je potřeba volit podle svých finančních možností. Každý si určitě přeje mít hypotéku splacenou co nejdřív, ale nastavení příliš vysoké měsíční splátky vám může v budoucnu způsobit problémy.

Pokud máme příležitost, je možné hypotéku splatit i předčasně, pozor ale na poplatky za předčasné splacení hypotéky. Existuje však několik případů, kdy za to nezaplatíte ani korunu navíc. Ideální doba je na konci fixace nebo tři měsíce po stanovení nové fixace.

Další produkty od dané banky

Většina bank vám dnes nabídne na hypotéku slevu, pokud už u ní máte více produktů. Může jít například o pojištění schopnosti splácet, ale i o pojištění domácnosti nebo běžný bankovní účet. A výhodou je samozřejmě i bezproblémová platební historie.

Schopnost splácet

Než vám banka půjčí, počítejte s tím, že si pečlivě zjistí, jaké máte příjmy a výdaje. Kromě toho ji bude zajímat, kolik vám je let, kde pracujete a co jste vystudovali. Zkrátka potřebuje mít přehled a pro spolehlivé klienty s pozitivními záznamy v rejstříku má zpravidla výhodnější nabídky.

Jak si zajistím nejnižší úrok hypotéky? 

Žádost o hypotéku je potřeba si předem promyslet a zohlednit všechny aspekty. Lepší vyjednávací pozici si připravíte, když budete mít u vybrané banky sjednané i jiné produkty, nebudete mít vroubek s pozdním splácením jiných půjček, budete mít odpovídající část peněz na nemovitost z vlastních zdrojů a dostatečné pravidelné příjmy a správně nastavíte fixaci úrokové sazby a délku splatnosti hypotéky.

Orientovat se ve všech faktorech je ale poměrně složité, proto se můžete obrátit na naše hypoteční specialisty, kteří vám s výběrem hypotéky rádi pomohou. V naší kalkulačce si potom také můžete spočítat, na jakou hypotéku byste dosáhli.