Mimořádná splátka hypotéky podraží. Vyplatí se vám?

Spadly vám do klína nečekané peníze? Možná uvažujete, že byste se zbavili části, nebo dokonce celé hypotéky. Chce to ale si mimořádnou splátku dobře načasovat. Novela zákona o spotřebitelských úvěrech totiž přináší nová pravidla pro mimořádné splátky hypoték. Změny budou výrazné a platit začnou od 1. 9. 2024. Podívejme se, jak mimořádné splátky fungují a pro koho a jak se změní podmínky předčasného splacení hypotéky.

Co je mimořádná splátka hypotéky?

Mimořádnou splátkou hypotéky se rozumí splacení větší sumy z dlužné částky mimo pravidelný splátkový kalendář, díky němuž se zmenší jistina, a tedy sníží i celkové náklady na úroky. Takovouto jednorázovou akcí lze buď zkrátit čas splácení, nebo snížit pravidelnou měsíční splátku.

Jak to funguje?

U hypoték sjednaných po 1. prosinci 2016 nebo u těch, u nichž se po tomto datu měnila fixace úrokové sazby, lze splatit bez sankce jednou ročně až 25 % původní dlužné částky, a to vždy měsíc před výročím smlouvy. Existují však i další případy, kdy je mimořádná splátka zdarma.

Kdy ještě je mimořádná splátka bez poplatků?

• Splátka jde z pojištění, např. pokud dům shořel a banku vyplatí pojišťovna.
• Máte hypotéku s plovoucí sazbou, tedy nemáte zafixovaný úrok.
• Blíží se vám konec fixace a banka vám nabídla nový úrok pro další období. Nová sazba se vám ale nezamlouvá. Pak můžete během následujících 3 měsíců hypotéku splatit zdarma.
• V případě, že jste se dostali do těžké životní a finanční situace v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity vás, případně manžela/manželky.

V ostatních případech (tj. z jiných důvodů nebo v jiném termínu než na konci fixace) má banka nárok pouze na náhradu tzv. účelně vynaložených nákladů, které jí s mimořádnou splátkou vzniknou. Jde v podstatě jen o administrativní náklady v řádu stokorun. 

A co vše spadá pod pojem administrativní náklady? Patří sem výdaje na zaměstnance, který žádost zpracovává, tisk a kopírování dokumentů, poplatek na katastru nemovitostí, poštovné, kancelářské potřeby a podobně.

Trochu jiná situace může nastat, pokud byste chtěli hypotéku splatit předčasně kvůli prodeji nemovitosti. Pak je stanoveno, že poplatek nesmí u smluv, které trvají déle než 2 roky, přesáhnout 1 % z mimořádné splátky (zároveň to smí být maximálně 50 000 Kč). 

To je ovšem zákonný rámec, takříkajíc maximum možného, co si banky mohou dovolit. Mnohé pro své klienty nastavují podmínky o něco měkčí a účtují si také jen administrativní poplatky.

Poplatky za předčasné splacení hypotéky

Zdroj: webové stránky bank, údaje aktuální k 22. 3. 2024.

Změny od 1. 9. 2024

Novela zákona o spotřebitelském úvěru chce omezit tzv. hypoteční turistiku, tedy situace, kdy klienti přechází s hypotékou k různým bankám kvůli lepší nabídce, a to v průběhu doby fixace. Pro banky je toto vysoce ztrátové, protože přicházejí o zisk z úroků, se kterým počítali po celé sjednané fixační období. 

Od září 2024 budou mít banky možnost naúčtovat si výrazně vyšší poplatky za mimořádné splátky hypotéky během fixace. Zároveň ale bude rozšířený okruh důvodů, kdy budete moct předčasně splatit hypotéku zcela zdarma. Zákon by tak měl nově více rozlišovat, kdy má klient k „útěku“ pádný důvod a kdy chce jen ušetřit třeba s výhodnější úrokovou sazbou.

Kolik si budou banky moct účtovat od září 2024?

Banky stále budou mít nárok na úhradu administrativních poplatků spojených s mimořádnou splátkou, a to do výše 1 000 Kč. K tomu navíc budou moct požadovat jako náhradu za ušlé úroky poplatek 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok zbývající do konce doby fixace. Zároveň je ale pro tento poplatek daný strop, nesmí být celkově vyšší než 1 % z předčasně splacené částky.

Kdy bude možné hypotéku splatit předčasně zdarma?

Kromě všech důvodů, které platí od roku 2016 a budou platit i nadále, bude nově ještě mimořádná splátka zdarma, když:

• potřebujete při rozvodu vypořádat společné jmění manželů (a týká se nemovitosti, na kterou máte hypotéku),
• když prodáváte nemovitost po dvou a více letech od koupě.

Tato nová pravidla se budou vztahovat na všechny nové hypoteční smlouvy uzavřené po 1. 9. 2024 a potom na hypotéky, u kterých bude po tomto datu sjednané nové fixační období. Takže v případě, že vám například fixace končí na jaře 2024 a vy si sjednáte novou na 5 let, tak se vás poplatky za mimořádné splátky budou týkat až po skončení této pětileté fixace, tedy nejdříve v roce 2029.

Vyplatí se mimořádná splátka hypotéky?

To je otázka, na kterou si musí každý klient odpovědět sám. Záleží totiž na spoustě okolností – výši úrokové sazby hypotéky, výši úspor pro případ nenadálých událostí či míře inflace. Někdy může být strašák nesplaceného úvěru větší zátěží psychickou než finanční. 

Obecně platí, že předčasné splacení hypotéky je výhodné v případě, že úroková sazba hypotéky je vyšší, než o kolik jste schopni úspory zhodnocovat vlastními silami. Máte-li například z předchozích let zafixovanou velmi nízkou úrokovou sazbu, mimořádná splátka vám moc výhod nepřinese. 

V takovém případě je lépe peníze využít jako rezervu pro krizové situace, jako je ztráta zaměstnání, porucha pračky či dlouhodobá nemoc, popř. investovat. Pokud se nechcete pouštět do investičního rizika a necháte peníze odpočívat na spořicím účtu, měli byste si vybrat takový, jehož výnos je vyšší než úroková sazba vaší hypotéky. 

Pro srovnání hypoték můžete využít naši hypoteční kalkulačku, pomocí níž můžete také zjistit, na jakou hypotéku můžete dosáhnout.