Darovací smlouva na nemovitost

Darování nemovitosti je oblíbený a často užívaný způsob řešení majetkových vztahů, a to zejména v rodině. Svou nemovitost však můžete darovat komukoliv. Darování musí vždy proběhnout na základě platného právního dokumentu a má jasně dané náležitosti. Podívejte se, jak má darovací smlouva vypadat a na co nesmíte zapomenout.

Náležitosti darovací smlouvy

Prvním krokem, který musíte učinit, když chcete někomu darovat nemovitost, je správné sepsání darovací smlouvy. Na jejím základě dojde k bezplatnému převodu vlastnického práva k nemovitosti. 

Slovo „sepsání“ jsme nepoužili náhodně, darovací smlouva na nemovitost opravdu musí být vyhotovená písemně (ústně ji lze uzavřít jen na věci, které nejsou zapsané ve veřejném seznamu). Tuto povinnost stanovuje občanský zákoník. Následně budete smlouvu potřebovat pro katastrální úřad. 

Navíc je písemná smlouva pro obdarovaného i pojistkou do budoucnosti, pokud by někdo chtěl darování napadnout.

Darování je vždy dobrovolné, nelze vyžadovat žádné finanční protiplnění. Darovat můžete veškerý svůj současný majetek nebo polovinu svého budoucího majetku.

Co musí darovací smlouva obsahovat?

Platná darovací smlouva musí obsahovat náležitosti dané občanským zákoníkem a také musí vyhovět požadavkům katastrálního zákona.

Uvedeny musí být tyto náležitosti:

• Smluvní strany – kdo je dárce a kdo obdarovaný. Dárcem i obdarovaným může být jak fyzická, tak právnická osoba. U fyzických osob musíte uvést celé jméno, rodné číslo nebo datum narození a trvalé bydliště. U právnických osob název, sídlo, IČO a jméno osoby, která za společnost jedná.
• Podrobný popis nemovitosti – popisné číslo, parcelní číslo, list vlastnictví, katastrální území. 
• Potvrzení dárce, že je skutečným vlastníkem věci.
• Závazek dárce nemovitost bezúplatně darovat.
• Vyjádření vůle obdarovaného dar přijmout – dárce nemůže nemovitost darovat, pokud s tím obdarovaný nesouhlasí.
• Místo a datum podpisu smlouvy.
• Podpisy obou stran – podpisy na darovací smlouvě musí být úředně ověřené. 

Na správném popisu nemovitosti si dejte záležet. Kdybyste se totiž dopustili chyby, katastrální úřad by zamítl váš návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a museli byste uzavřít smlouvu novou a začínat s celým procesem od začátku. Pro úplnost můžete uvést i příslušenství, součásti a vybavení nemovitosti (studnu, sklep, elektroniku a podobně).

Ověření podpisu

Podpisy vám ověří notář, advokát nebo si můžete zajít na nejbližší pobočku Czech POINTu. Poplatek za ověření podpisu se liší, protože u různých subjektů se ceník řídí rozdílnými předpisy. 

Poplatek za ověření podpisu

Poznámka: Ceny platné v roce 2023.

Advokáti obvykle nabízí i možnost ověření podpisu mimo sídlo advokátní kanceláře za příplatek.

Darovací smlouva na nemovitost v rodině

Obvyklým motivem darování nemovitosti v rodině je snaha ulehčit situaci potomkům a umožnit jim vyhnout se dědickému řízení a placení odměny notáři. Někdy se tímto způsobem snaží dárce vyřešit komplikované vztahy v rodině, kdy chce předejít sporům po jeho smrti.

Darování nemovitosti v rodině však může přinést i problémy. Pokud se chceme vyhnout sporům, je i v rámci nejužší rodiny nutné dodržet všechny náležitosti.

Nemovitost můžeme darovat jen jednomu potomkovi, ale je nutné počítat s tím, že v případě, kdy dárce zemře dříve, než uplynou 3 roky od darování, dojde k započtení daru na povinný díl dědictví. To znamená, že pokud by darovaná nemovitost měla větší hodnotu, než je povinný díl dědictví, tak by obdarovaný již z dědictví nic dalšího nedostal. Nemovitost by mu ale zůstala.

Darovat nemovitost můžete i nezletilému dítěti, v tomto případě ale musí darování schválit opatrovnický soud.

Častým případem je situace, kdy chce dárce svou nemovitost (dům, byt, chatu) sice někomu darovat, ale zároveň v ní ještě do konce svého života bydlet. Například babička chce darovat dům vnukovi, ale přitom v něm chce dožít. V takových případech se často využívá darování nemovitosti s věcným břemenem.

Jak na darování nemovitosti s věcným břemenem?

Pokud si dárce přeje darovanou nemovitost ještě dále užívat, je nezbytné přidat k darovací smlouvě věcné břemeno doživotního užívání. Nic nedejte na sliby, že se po darování pro vás nic nezmění. Případy, kdy takto člověk na „stará kolena“ přišel o střechu nad hlavou, nejsou nijak výjimečné. 

Díky věcnému břemenu nikdo nemůže nechat dotyčnou osobu vystěhovat, ani kdyby nemovitost změnila vlastníka.

Myslete na to, že věcné břemeno musí být zapsáno také v katastru nemovitostí, kde se přesně uvede, jakým způsobem bude nemovitost obývána, jak bude využíván pozemek nebo kdo bude hradit náklady na bydlení. Vše je nutné mít písemně.

Můžu darovat nemovitost s hypotékou?

Samozřejmě ano. Postup je stejný, jen je potřeba nechat si darování schválit bankou.

Máte tři možnosti:

• převedete současnou hypotéku na nového majitele,
• necháte si ji a budete ji nadále splácet vy,
• hypotéku doplatíte.

Pokud vaše banka zamítne převod na nového majitele například z důvodu neodpovídající bonity, můžete zkusit využít ke konci fixace refinancování hypotéky. Jiná banka vám možná vyjde vstříc.

Hypotéku můžete využít i jako obdarovaný, pokud vám rodiče darují nemovitost a vy máte vyplatit své sourozence. I v tomto případě si můžete vzít hypotéku.

Sepsání darovací smlouvy

Darovací smlouvu si můžete nechat vypracovat u advokáta nebo notáře. V tom případě máte jistotu, že jste nezapomněli na nic podstatného a v budoucnosti nikoho nepřekvapí nepříjemné problémy plynoucí z chyby v darovací smlouvě. 

Jaká je cena sepsání darovací smlouvy?

Cena se liší podle toho, jestli darovací smlouvu sepíše advokát nebo notář. Vždy zaplatíte jednak odměnu pro advokáta nebo notáře, jednak poplatek katastrálnímu úřadu z návrhu na vklad, který činí 2 000 Kč.

Odměna pro advokáta je smluvní, takže je potřeba se informovat u vybrané advokátní kanceláře. Orientačně se jedná o rozmezí 3 000 – 10 000 Kč.

Odměna notáře je dána notářským tarifem a odvíjí se od hodnoty darované nemovitosti.

Odměna pro notáře za sepsání darovací smlouvy 

Zdroj: web Infoportal, kalkulačka pro výpočet odměny notáře, ceník platný pro rok 2023.

Darovací daň

Darovací daň v zákoně nenajdeme, je podřazená dani z příjmu. Darování v rámci rodiny je ve většině případů od daně z příjmů osvobozeno.

Daň se neplatí při darování:

• od příbuzného v linii přímé (rodiče, prarodiče) a vedlejší (sourozenec, teta, strýc, manžel, rodiče manžela),
• od osoby, se kterou obdarovaný žil ve společné domácnosti nejméně po dobu jednoho roku před darováním.

Jinak činí výše daně z příjmu u fyzických osob 15 % a u právnických osob 19 %. 

Darovací smlouva na nemovitost vzor

Pokud chcete za sepsání darovací smlouvy ušetřit, nemusíte nikoho vyhledávat a můžete si darovací smlouvu sepsat sami. 

Na internetu snadno najdete řadu vzorů darovací smlouvy na nemovitost. U každého si vzoru si zkontrolujte, že obsahuje všechny náležitosti. Pokud byste si ale nebyli něčím jistí, využijte raději služeb odborníka.

Podívejte se na vzor darovací smlouvy na nemovitost a na vzor darovací smlouvy na nemovitost v rodině.

Co bude následovat po sepsání darovací smlouvy na nemovitost

Druhým krokem je příprava návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Teprve vkladem do katastru dojde k převodu vlastnických práv k nemovitosti. 

Návrh na vklad se podává na standardizovaném formuláři, který si můžete připravit pomocí online aplikace na stránkách Českého katastrálního úřadu.

Návrh podepíšete, zde už není potřeba mít podpis ověřený a vytisknete si ho ve dvou kopiích. Ty zanesete spolu s darovací smlouvou na katastrální úřad, kde necháte podepsanou darovací smlouvu a jeden výtisk návrhu na vklad. Druhý dostanete potvrzený zpátky. Také zde necháte poplatek 2 000 Kč.

Katastrální úřad vás poté bude informovat o zahájení řízení o změně vlastnického práva a po uplynutí dvacetidenní lhůty dojde k rozhodnutí o změně vlastnického práva. Od tohoto okamžiku nemovitost náleží obdarovanému.

Darování nemovitosti a pojištění nemovitosti

Při darování nemovitosti se často tak soustředíme na průběh darování, že zapomeneme na jednu podstatnou věc, a tou je pojištění nemovitosti. Pojistnou smlouvu totiž nelze převést na nového majitele. Dárce musí pojištění vypovědět a nový majitel si musí uzavřít novou pojistnou smlouvu.

S pojištěním darované nemovitosti neotálejte, zvlášť pokud v ní hned nezačnete bydlet. Je vhodné mít krytá rizika pro případ krádeže (neobydlené nemovitosti ke krádežím přímo vybízejí) nebo vandalismu. Také různé havárie, například prasklé vodovodní potrubí, dokážou nadělat velké škody. Vyplatí se mít i pojištění odpovědnosti za škodu, ať vás nepřekvapí vyplavený byt pod vámi.

Pojištění nemovitosti si můžete nechat srovnat i sjednat prostřednictvím naší kalkulace majetku. Stačí pár údajů o vás a vaší nemovitosti a zanedlouho se vám ozve náš specialista s nabídkou přímo vám na míru.