Předkupní právo: Co to je a kdo ho může uplatnit?

Našli jste si vhodný dům nebo byt ke koupi a zjistili, že na něm vázne předkupní právo? Nebo vlastníte dům spolu se sourozenci a zajímá vás, jestli můžete svůj podíl prodat někomu cizímu? V otázce předkupního práva panuje řada nejasností. Máme pro vás odpovědi.

Co to je předkupní právo?

Předkupní právo je zjednodušeně řečeno právo přednostního nákupu nemovitosti před jinými zájemci.

Pokud vlastníte nemovitost nebo její část s předkupním právem, musíte ji k prodeji nejdříve nabídnout osobě, která má předkupní právo (v zákoně se používá termín „předkupník“), teprve potom osobě cizí (uváděné pod názvem „koupěchtivý“).

Předkupní právo může znamenat povinnost spoluvlastníka nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně k prodeji dalšímu spoluvlastníkovi nebo právo nájemce k přednostnímu odkupu bytové jednotky nebo právo vlastníka nemovitosti k nákupu pozemku, na kterém nemovitost stojí.

Ovšem není to tak jednoduché, jak se na první pohled zdá, protože:

• existuje více druhů předkupního práva,
• předkupní právo je omezeno řadou podmínek,
• v minulých letech docházelo ke změnám legislativy, která se předkupního práva týká.

Jak se měnila právní úprava předkupního práva

Předkupní právo ano, předkupní právo ne, předkupní právo ano, předkupní právo ne, ale platí některé výjimky – takto by se ve zkratce dal popsat vývoj právní úpravy za poslední roky. 

Tyto neustálé změny bohužel vnesly do otázky předkupního práva trochu zmatek, a dnes tak hodně lidí neví, jak to tedy vlastně je.

V roce 2014 nový občanský zákoník podstatně zasáhl do předkupního práva a úplně ho zrušil. Za čtyři roky bylo novelizací opět zavedeno, ovšem v podobě, která komplikovala prodeje bytů do té míry, že se některé staly prakticky neprodejnými nebo hodně ztrácely na hodnotě. 

Původní smysl zákona byl jasný, předkupní právo mělo zabránit spoluvlastníkům rodinného domu (například sourozencům), aby si vzájemně dělali schválnosti a jeden neprodal svůj podíl cizím lidem bez vědomí ostatních. 

Jenže tak, jak byl zákon nastavený, způsoboval nechtěně ohromné problémy při prodeji bytů ve větších bytových domech.

Platilo totiž, že při prodeji bytu, ke kterému patřil podíl na společných prostorech (sklepy, kočárkárna, kolárna, garážové stání nebo třeba předzahrádka), se musely tyto prostory nejprve nabídnout všem spoluvlastníkům. Představte si velký bytový dům s desítkami rodin. 

Tento postup představoval pro prodávajícího ohromnou administrativní zátěž a pro kupujícího dlouhé období čekání a nejistoty, kdy nevěděl, jestli ke koupi nakonec opravdu dojde. 

To se změnilo v roce 2020, kdy došlo další novelou občanského zákoníku ke zrušení předkupního práva. Ale ne úplně, v některých případech zůstalo zachováno. Důležité je rozlišovat, zda se jedná o předkupní právo zákonné nebo smluvní.

Druhy předkupního práva

Existují dva základní druhy předkupního práva, a to zákonné a smluvní.

Zákonné předkupní právo

Jak již vyplývá z názvu, je dáno zákonem, který jasně vyjmenovává případy, kdy někomu předkupní právo náleží. A takových situací není mnoho. 

Ze zákona máte nárok na předkupní právo jen za těchto podmínek:

• Předkupní právo spoluvlastníků – stali jste se spoluvlastníkem v důsledku dědictví nebo závěti (případně o tom rozhodl soud). Po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví mají všichni spoluvlastníci předkupní právo k odkoupení podílu ostatních. Předkupní právo spoluvlastníků se neuplatňuje, pokud převádíte podíl jinému spoluvlastníkovi, manželu, sourozenci nebo jinému příbuznému v řadě přímé.
• Předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka nemovitosti – vlastníte pozemek, na kterém stojí nemovitost jiného vlastníka, pak na ni máte předkupní právo. A stejně to platí i naopak, majitel nemovitosti má zase předkupní právo na pozemek, kde jeho stavba stojí. V tomto případě není stanovena žádná časová lhůta.
• Předkupní právo nájemce – pokud máte pronajatý byt v domě, který zatím nebyl rozdělený na jednotlivé bytové jednotky, a nyní se dům rozdělí a vytvoří se nové jednotky, pak máte při prvním prodeji na byt předkupní právo.

Smluvní předkupní právo

Kromě vyjmenovaných případů, kdy na předkupní právo myslí přímo zákoník, si předkupní právo můžete smluvně dojednat s jakoukoliv druhou stranou, předkupníkem pak může být jakákoliv osoba. 

Můžete si nastavit podmínky podle sebe, samozřejmě v mezích zákona, ale jinak se můžete domluvit na čemkoliv.

Předkupní právo smluvní má různé dopady podle toho, jestli jde o předkupní právo věcné nebo obligační.

Předkupní právo smluvní věcné

Váže se k nemovitosti, ne ke konkrétním osobám, takže přechází i na nástupce vlastníka (například dědice). Toto předkupní právo pak trvá 3 roky od chvíle, kdy se předkupník o novém majiteli dozvěděl.

Předkupní právo smluvní obligační

Zavazuje jen konkrétní osoby, tj. vlastníka, předkupníka a koupěchtivého. Na jejich nástupce se už nevztahuje.

A jak si můžete předkupní právo smluvit? Můžete uzavřít samostatnou smlouvu, často je ale součástí jiné smlouvy, například darovací smlouvy na nemovitost. 

Pozor si dejte na zákaz zatížení nemovitosti, protože na takové nemovitosti nesmíte zřídit předkupní smlouvu bez souhlasu jmenované oprávněné osoby.

Smlouva o předkupním právu věcném musí být následně vložena do katastru nemovitostí.

Jak zjistím, jestli se váže k nemovitosti předkupní právo?

Předkupní právo zákonné a smluvní věcné se zapisuje do katastru nemovitostí. Stačí si tedy zažádat o list vlastnictví a hned máte jasno. Zápis o předkupním právu najdete v části C.

Problém je ale s předkupním právem smluvním obligačním, které se uzavírá jen mezi konkrétními osobami a zavazuje jen je. 

Tento typ předkupního práva se totiž do katastru nemovitostí nezapisuje, takže nemáte žádnou možnost, jak zjistit jeho existenci. Musíte se spolehnout jen na prohlášení prodávajícího, že předkupní právo na nemovitosti zřízeno není. 

Vzhledem k tomu, že předkupní právo by vám mohlo zkomplikovat koupi nemovitosti, je dobré si nějak pojistit, aby vám vlastník nemovitosti řekl pravdu. 

Ideálně si nechejte jeho prohlášení zavést už do rezervační smlouvy na nemovitost spolu se sankcemi, které by platily v případě, že prohlášení pravdivé nebude.

Jak se předkupní právo uplatňuje v praxi?

Povinnost prodávajícího nabídnout nemovitost ke koupi předkupníkovi vzniká ve chvíli, kdy uzavře smlouvu s koupěchtivým. 

Jednoduše řečeno, jestliže chcete nemovitost s předkupním právem prodat a máte zájemce, tak se s ním dohodnete na prodeji, sepíšete s ním kupní smlouvu a následně kontaktujete předkupníka (tento postup je nutné dodržet, není možné dát předkupníkovi nabídku bez kupní smlouvy).

Předkupník musí být seznámený s kupní smlouvou a se všemi podmínkami, na kterých se prodávající a zájemce (koupěchtivý) dohodli. Nemovitost mu je nabídnuta za stejnou cenu a za stejných podmínek jako cizímu zájemci. Nabídka musí být písemná.

Pokud má předkupník o nemovitost zájem a chce využít svého předkupního práva, musí nabídku přijmout a do 3 měsíců zaplatit dohodnutou kupní cenu. 

Kdy předkupní právo zaniká?

Předkupní právo může zaniknout těmito způsoby:

• uplynula stanovená lhůta, po kterou platilo,
• předkupník jej vykonal (koupil nemovitost),
• předkupník se předkupního práva vzdal,
• předkupník nezaplatil dojednanou cenu ve stanovené lhůtě.

Pozor si dávejte na předkupní právo věcné, které nezanikne, když ho předkupník nevyužije. Bude platit i do budoucnosti a jedinou možností je, aby se ho předkupník vzdal.

V případech, kdy předkupník nechce využít svoje právo a o nemovitost zájem nemá, je nejrychlejší domluvit se s ním na vzdání se předkupního práva. To musí být učiněno písemnou formou a následně může dojít k prodeji dalšímu zájemci. 

Stejnou funkci má dohoda o zrušení předkupního práva, ve které obvykle vlastník nabídne předkupníkovi nějaké protiplnění za vzdání se předkupního práva.

Je potřeba vzít v úvahu, že v některých případech není možné vzdát se předkupního práva, to se týká zejména ve vztahu vlastníka pozemku a vlastníka nemovitosti, která na pozemku stojí. 

Je to z důvodu zásady uvedené v novém občanském zákoníku, že stavba je součástí pozemku. Dnes už nemůže mít pozemek a nemovitost na něm různé vlastníky a platí snaha do budoucna všechny vlastníky sjednotit.

Porušení předkupního práva

Předkupní právo může vlastník porušit tím, že

• převedl nemovitost nebo svůj podíl jinému zájemci a předkupníkovi koupi nenabídl nebo mu o prodeji vůbec neřekl,
• předkupníkovi sice svůj podíl nabídl, ale za vyšší cenu než jinému zájemci.

Co se stane pak? 

Předkupník se může bránit a žádat náhradu škody. Může se buď domluvit s novým vlastníkem na převedení nemovitosti za stejných podmínek a za stejnou cenu, nebo žádat náhradu soudní cestou po původním majiteli.

Pokud by byl problém v nabídnutí vyšší ceny, může se předkupník soudně domoci jejího snížení a ještě vymoct náhradu škody.

V každém případě byste neměli předkupní právo ignorovat, protože vám to přinese jen spoustu potíží.

Mám kupovat nemovitost s předkupním právem?

Vždycky si nejprve zjistěte, jestli předkupní právo k nemovitosti existuje. Musíte postupovat uvážlivě, protože předkupní právo vám může zkomplikovat žádost o hypotéku, respektive může mít banka problém přijmout jako zástavu nemovitost s předkupním právem.

Důležitá je v tomto případě otevřená komunikace. Zjistěte si všechny podmínky předkupního práva, kontaktujte přímo předkupníka a zeptejte se ho, jestli má v úmyslu své předkupní právo uplatnit. Pokud vás ujistí, že nemá, trvejte na vzdání se předkupního práva. 

Nastat může i situace, že předkupník zatím neví a rozmýšlí se. V tom případě si do rezervační smlouvy nechte uvést, že můžete od smlouvy odstoupit bez jakýchkoliv sankcí, pokud předkupník svoje právo uplatní.

Budete potřebovat k nákupu nemovitosti hypotéku? Pomocí naší hypoteční kalkulačky si můžete porovnat nabídku a zjistit, na jak vysokou dosáhnete hypotéku a jakou můžete získat úrokovou sazbu. 

Poradíme vám, jak získat hypotéku na byt.