Co znamená zákaz zcizení a zatížení u nemovitosti?

Vyhlédli jste si vysněný dům ke koupi, a když jste o něj projevili zájem, ukázalo se, že je k němu sjednán zákaz zcizení a zatížení nemovitosti? Nebo po vás tento zákaz požaduje banka u žádosti o hypotéku a vy tyto pojmy slyšíte poprvé v životě? V článku si ukážeme, co znamenají a proč a jak se zákaz zcizení a zatížení zřizuje.

Co znamenají pojmy zákaz zcizení a zatížení nemovitosti?

Běžně se s nimi nesetkáváme, takže většinou ani netušíme, co se pod nimi skrývá. Zní vám to jako typická „právničtina“? Je to tak, oba pojmy totiž upravuje § 1761 občanského zákoníku. A jsou relativně nové, do českého právního řádu se dostaly až v roce 2014. Pojďme si je přeložit do běžné řeči a vysvětlit si, k čemu nám vlastně jsou.

Co je zákaz zcizení nemovitosti?

Zákaz zcizení nemovitosti jednoduše řečeno znamená, že vlastník nemovitosti ji nesmí prodat ani darovat (někdy dokonce ani pronajmout) po předem sjednanou dobu bez souhlasu oprávněné osoby nebo banky.

Co je zákaz zatížení nemovitosti?

Zákaz zatížení nemovitosti znamená, že dotyčnou nemovitost nemůže její vlastník použít jako zástavu, nesmí na ní zřídit věcné břemeno nebo předkupní smlouvu po sjednanou dobu, opět pouze se souhlasem druhé strany. Ptáte se proč? Je to z toho důvodu, že nemovitost zatížená například věcným břemenem ztrácí na realitním trhu na hodnotě a pro banku to znamená, že by v případě problémů nemusela pokrýt náklady na hypotéku.

K čemu se zákaz zcizení a zatížení využívá?

Nejčastěji se s ním setkáme ve vztahu mezi věřitelem a dlužníkem. S požadavkem na zřízení zákazu zcizení a zatížení se můžete setkat při žádosti o hypotéku, kdy ho banka po vás bude chtít sjednat jako doplněk k zástavnímu právu. Banka se tímto krokem pojišťuje, že s nemovitostí, na kterou poskytla hypotéku, nebude bez jejího souhlasu nakládáno způsobem, který by mohl ohrozit splácení půjčky. 

Zákaz zcizení nebo dalšího zatížení nemovitosti je pro vás poměrně dost omezující. Znamená například i to, že nemůžete bez souhlasu banky hypotéku refinancovat, což pro vás může být v budoucnu nevýhodné. Pokud ale banka zákaz zcizení a zatížení vyžaduje, nedá se nic dělat a budete muset tento požadavek akceptovat. Nebo si vybrat hypotéku, u které ho banka nepožaduje. 

Vyzkoušet můžete například naši hypoteční kalkulačku, pomocí níž si lze dostupné hypotéky srovnat, případně přejít jinam.

Není to ale jediný případ, kdy se můžete se zákazem zcizení a zatížení nemovitosti setkat. Často ho využívají rodiče, když chtějí svým potomkům darovat dům. Mohou si tak zajistit, že potomek nebude po určitou dobu s rodinným majetkem nakládat v rozporu s jejich představami (že ho například ihned neprodá nebo nepronajme cizím lidem). 

A také se objevuje jako doplněk ke zřízení věcného břemene. Proč zákazy využívat, když už věcné břemeno dává rodičům jistotu, že v rodinném domě mohou dožít? Jedná se o pojistku, že bez jejich souhlasu nebude moct potomek dům prodat a oni se tak nedostanou do situace, kdy budou na stáří žít „pod taktovkou“ cizích lidí.

Jak zákaz zcizení a zatížení zřídit a kam ho zapsat?

Zákaz zcizení a zatížení není možné zřizovat obecně, bezdůvodně a na věky věků. Vždycky se musí týkat jedné konkrétní nemovitosti a musí být sjednaný na dobu určitou a zároveň přiměřenou. Přiměřenost doby se posuzuje individuálně. V případě banky se obvykle sjednává po dobu splácení hypotéky a poté automaticky zanikne. 

Pokud je součástí darovací smlouvy, musí být uvedeno, do kdy platí, například po dobu deseti let nebo dožití rodičů. Za přijatelný důvod sjednání zákazu zcizení a zatížení se považuje ochrana práva druhé strany (v případě banky to bude její právo na splacení půjčky).

Zákaz zcizení a zatížení se většinou sjednává dohromady a musí být také někde písemně uveden. Může se na něj sjednat samostatná smlouva, ale obvykle je zákaz zcizení a zatížení zapsán v darovací smlouvě na nemovitost nebo v hypoteční smlouvě.

Důležité je, že se musí následně nechat zákaz zcizení a zatížení uvést v katastru nemovitostí, kde bude zapsán na listu vlastnictví v části C, kde bývá uvedeno i zástavní právo. Pokud by tam zapsaný nebyl, tak by k němu katastrální úřad pochopitelně nepřihlížel a nemovitost by mohl převést na jiného vlastníka. 

Co pro mě zákaz zcizení a zatížení znamená při koupi nemovitosti?

Pro vás jako kupujícího by zákaz mohl znamenat nemalé problémy, proto je vždycky důležité si zjistit, zda na nemovitosti nevázne. Než začnete koupi nemovitosti domlouvat, pořiďte si výpis z katastru nemovitostí. Z toho zjistíte všechny podstatné informace, jako kdo je majitelem nemovitosti a zda u ní není zřízeno věcné břemeno, zástavní právo nebo právě zákaz zcizení a zatížení.

Pokud ho objevíte, pak si dávejte pozor. Vlastník vám totiž nemůže nemovitost prodat bez souhlasu banky (či jiného účastníka smlouvy). Banka musí prodej odsouhlasit písemně a teprve poté je možné zažádat na katastru o výmaz zákazu. 

S bankou musí veškeré náležitosti zařídit majitel nemovitosti. Počítejte také s tím, že vymazání zákazu neproběhne hned. Po podání návrhu na vklad zániku zákazu zcizení a zatížení musí katastrální úřad nejprve vyrozumět strany, kterých se návrh týká, a od této doby běží lhůta 20 dnů. Teprve po jejím uplynutí je možné zákaz vymazat.