Podmínky hypotéky: Co všechno je potřeba splnit?

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů jdou od začátku roku 2025 mírně dolů. Pořád jsou ale značně vyšší než tomu bylo několik let zpět a pro mnoho lidí je tak schopnost splácet hypotéku stále komplikovanější. Co všechno je potřeba splnit a na jak vysokou hypotéku byste aktuálně dosáhli? Jaké mohou být důvody pro zamítnutí hypotéky? Také podnikatelé mají své podmínky pro získání hypotéky.

Proč si vzít hypotéku?

Hypotéka je pro mnoho lidí nejsnazší (a často i jedinou) cestou k vlastnímu bydlení. Úvěr na bydlení vám může například pomoci zbavit se drahého nájmu a začít investovat do svého. I hypotéka má však svá úskalí – je to často závazek na spoustu let, úvěrové sazby se v průběhu splácení můžou výrazně měnit a ne každý také hypotéku získá. 

Podmínky hypotéky

Podmínky pro získání hypotéky se v roce 2025 nijak zásadně nemění. Pořád potřebujete doložit čistý příjem, který musí přesáhnout součet splátek vašich úvěrů o bankou definované procento (tzv. DSTI) a půjčku zajistit nemovitostí v určité hodnotě (tzv. LTV). I když již ČNB tyto ukazatele závazně nevyžaduje, mnoho bank se jimi i nadále řídí. 

Stále se také posuzuje vaše bonita, tedy obecně schopnost splácet. Aktuálně platí tyto podmínky:

• Věk žadatele. Hypotéku může získat pouze plnoletý žadatel, který je ale schopen půjčku kompletně doplatit zpravidla do dosažení 70. roku života. Pokud tedy máte před padesátkou, hypotéku s 30letou splatností už vám banky nenabídnou. Hranice ale není pevně daná.
• LTV. Pokud máte zájem o hypotéku s 90% LTV, musí vám (nebo nejmladšímu z žadatelů) být méně než 36 let. Podmínky hypotéky pro mladé jsou totiž trošku mírnější. Starší ročníky musí sáhnout do vlastní kapsy hlouběji – tedy pro minimálně 20 % vlastních prostředků. Pokud tak chcete koupit dům za 5 milionů, musíte mít buď půl milionu (do 36 let), nebo 1 milion (od 36 let) z vlastních zdrojů.
• Příjem žadatele. K získání hypotéky potřebujete doložitelný stálý příjem. Kromě mezd a platů banky akceptují také důchody, renty, příjmy z pronájmů nebo třeba rodičovské příspěvky. Sledují se zejména dva parametry:
  • DSTI: Součet měsíčních splátek všech vašich dluhů vůči vašemu čistému měsíčnímu příjmu.
  • DTI: Váš celkový dluh jako poměr k vašemu čistému ročnímu příjmu.
• Bonita. Vaše úvěruschopnost se u každé banky posuzuje jiným způsobem. Důležitá je samozřejmě vaše úvěrová historie, často má vliv i vzdělání, povolání, rodinný stav a další osobní údaje. Právě díky rozdílnému posouzení bonity se může stát, že se žádostí u jedné banky uspějete, a u druhé ne.
• Typ zástavy. Jako zástavu hypotéky banky obvykle akceptují jakoukoliv nemovitost určenou k bydlení, která je v osobním vlastnictví. Pokud se tedy chystáte koupit družstevní byt, hypotéku (a to i americkou hypotéku) budete muset zajistit jinou nemovitostí, protože tento byt nebude z právního hlediska váš – i po zakoupení družstevního podílu dál patří družstvu.

Jak zvýšit šanci na získání hypotéky?

Některé parametry jsou pevně dané a hýbat se s nimi nedá, přesto ale můžete své šance na získání hypotéky zvýšit. Jak? Vyzkoušejte třeba následující tipy.

• Společná žádost. Pokud váš příjem nestačí, můžete ho navýšit společnou žádostí s další osobou (nebo osobami), například s partnerem, sourozencem nebo rodiči. Banky potom příjmy sčítají. Další osoba může také fungovat jako tzv. garant splácení u mladého žadatele bez bankovních zkušeností, nebo naopak jako garant u starších žadatelů, protože hypotéka se bude vypočítávat od věku nejmladšího z nich.
• Navýšení příjmů. Banky obvykle procházejí historii vašich příjmů maximálně rok zpětně. K dočasnému navýšení příjmů vám tak může pomoci další příjem (třeba pravidelná brigáda) nebo vánoční prémie a výkonnostní odměny v práci.
• Jištění druhou nemovitostí. Maximální výše hypotéky se vypočítává ze součtu hodnot všech nemovitostí, kterými budete ručit. Pokud využijete i druhou nemovitost, hypotéka tak může pokrýt i 100 % ceny pořizovaného bydlení, a ještě získáte výhodnější podmínky.
• Hodnota nemovitosti. U zástavy se hodí co nejvyšší hodnota, proto je dobré odstranit všechny vady na nemovitosti, aby byl odhad ceny co nejvyšší. Pokud odhadce jedné banky vaši nemovitost podhodnotí, zkuste to u jiné banky. Můžete dopadnout mnohem lépe.
• Uhrazení jiných dluhů. Banky vaše dluhy vidí v rejstřících, proto vám pomůže, když je co nejdříve uhradíte. Potom můžete zažádat o výmaz z rejstříku dlužníků. Možná si chvíli počkáte, ale u banky vám to hodně pomůže.

Časté důvody zamítnutí hypotéky

Mezi nejčastější důvody zamítnutí žádosti jednoznačně patří:

• nedostatečný příjem,
• negativní záznam v registru dlužníků,
• status OSVČ (hlavně u paušálních),
• riziková profese (mění se i podle situace, např. v souvislosti geopolitickým napětím, cly apod.)
• nízký nebo vysoký věk,
• vady na zástavě (černá stavba, bez přípojky, bez kolaudace, věcné břemeno).

Čerpání hypotéky

Zadařilo se a banka vám hypotéku schválila? Výborně! Zbývá už jen splnit podmínky pro čerpání peněz. Některé banky požadují, abyste si za tímto účelem zřídili jejich běžný účet, jinde vám postačí jakýkoliv jiný. 

Pro samotné čerpání pak nezapomeňte:

• předložit bance kupní smlouvu,
• zařídit pojištění nemovitosti a vinkulaci pojištění ve prospěch banky (přečtěte si, jak funguje pojištění nemovitosti k hypotéce),
• podat návrh na vklad zástavního práva na katastr nemovitostí společně se zástavní smlouvou,
• doložit uhrazení části kupní ceny z vlastních prostředků (ty jdou na řadu vždy jako první),
• doložit stavební povolení, pokud je nutné.

Čerpání potom probíhá podle modelu, na kterém jste se s bankou domluvili. Pokud jde o jednorázové čerpání, všechny peníze získáte naráz. Nepřijdou však na účet vám, ale rovnou prodejci nemovitosti nebo advokátní kanceláři. Peníze tak reálně nikdy neuvidíte.

Při postupném čerpání banka uvolňuje prostředky po částech, v závislosti na průběhu stavby nebo rekonstrukce. Pro každé další čerpání musíte doložit stavební postup, například kontrolou odhadce nebo (v některých případech) prostřednictvím faktur. Na vyčerpání celé částky máte obvykle 24 měsíců, peníze ale nemusíte využít všechny; banky často přijmou až 20 % původního úvěru zpět. Po dokončení prací je potřeba do 6 měsíců stavbu zkolaudovat, jinak hrozí vysoké pokuty.

Splácení hypotéky

Nezapomeňte, že pokud čerpáte peníze postupně, splácíte z úvěru pouze úroky – a to až do chvíle, kdy čerpání oficiálně ukončíte. Každý rok pak můžete splatit až 25 % původní výše hypotéky bez jakýchkoliv sankcí, stejně tak je možné bez pokut předčasné splacení hypotéky na konci fixace.

Standardní splácení bývá měsíční a splátky v sobě obsahují část úroku a část samotného úmoru dluhu. Poměr mezi nimi je určený modelem splácení, který jste si s bankou domluvili. Hypotéku můžete splácet i desítky let, proto si vždy důkladně rozmyslete, který z modelů vám vyhovuje nejvíce. 

Podívejte se, jak funguje vyplacení partnera z hypotéky.

S výběrem hypotéky vám rádi pomohou naši hypoteční specialisté. Díky naší hypoteční kalkulačce si ale můžete nabídky snadno porovnat i sami.

Fixace hypotéky

Fixace hypotéky značí dobu, po kterou se vám nezmění smluvený úrok. Délky fixace se standardně pohybují od 3 do 30 let, na nejlepší úrok obvykle dosáhnete s fixací kolem 5 let. 

Jaká je vhodná fixace hypotéky? Když jsou úroky nízko, vyplatí se zvolit co nejdelší fixaci i za cenu méně výhodné sazby. Pokud jsou ale naopak vysoko (jako třeba v posledních dvou letech), je rozumné sáhnout spíše po 3leté fixaci a doufat, že se hypoteční trh co nejdříve umoudří.

Mohlo by vás zajímat, co je to hypoindex.

Refinancování hypotéky

Přemýšlíte o refinancování hypotéky? Nezapomeňte, že budete muset splnit všechny podmínky pro nový úvěr a znovu prokazovat příjmy i bonitu. Pokud u vás tedy došlo ke změnám v příjmech (např. vlivem rodičovské dovolené), nebo hypotéky výrazně podražily, nemusí vám refinancování vyjít. Za zkoušku ale zpravidla nic nedáte.

Hypotéka pro podnikatele

Hypotéku můžou získat i osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ). Banky však jejich schopnost splácet závazky plynoucí z hypotečního úvěru posuzují jinak než u zaměstnanců. 

Hlavní zdrojem informací je daňové přiznání, které bude chtít banka vidět za jedno až dvě poslední zdaňovací období. Zpravidla je vyžadováno, aby živnost běžela alespoň 12 měsíců, mnohem raději však bank vidí alespoň 2 roky. Rovněž bude zřejmě potřeba doložit výpis z bankovního účtu.

Dále platí, že podnikatel nesmí dlužit nic vůči finančnímu úřadu či České správě sociálního zabezpečení. Při žádosti o hypotéku, nemůžu být v exekuci ani v likvidaci nebo v insolvenčním řízení.

Pokud budete jako podnikatelé kupovat nemovitost v souvislosti se svým podnikáním (bude chtít zde samostatně výdělečnou provozovat), může banku zajímat také business plán, rozpočet rekonstrukce nebo stavby a další detaily.