Kolik zaplatíte za předčasné splacení hypotéky?

Hypotéka je často závazek na spoustu let. Když se vám ale naskytne příležitost ji částečně nebo úplně doplatit, určitě se vám vyplatí to udělat. Poradíme vám, jak se vyhnout sankcím a na co si dát pozor. 

V minulých letech si banky za předčasné splacení hypotéky zpravidla účtovaly nemalé poplatky. Nebyla totiž k dispozici legislativa, která by jim v tom bránila. A protože předčasnou ztrátou klienta obvykle přišly o velkou spoustu peněz, snažily se ušlý zisk co nejvíce vykompenzovat.  

1. prosince 2016 ale vstoupila v platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, která v celé věci zjednala pořádek. Stanovila maximální sankce, které si banky mohou účtovat v případě předčasného doplacení úvěrů, a omezila jejich šíři pouze na úhradu „účelně vynaložených nákladů“. Pro prodej financované nemovitosti a následné umoření celého dluhu dosud platí, že si banka nesmí účtovat více než 1 % z této mimořádné splátky, maximálně však 50 000 Kč. 

Kdy je mimořádná splátka hypotéky zdarma? 

Mimořádná splátka je zdarma v těchto případech: 

• Splátka nepřesahuje 25 % z původní výše dluhu za rok. 
• Blíží se vám konec fixace a jiná banka vám nabídla lepší podmínky, takže se chystáte úvěr refinancovat. 
• Máte hypotéku s plovoucí sazbou, váš úrok tedy není zafixovaný. 
• Vy nebo váš spoludlužník se dostanete do těžké životní situace (dlouhodobá nemoc, invalidita) nebo dojde k úmrtí dlužníka/spoludlužníka.

Od 1. ledna 2024 by se seznam měl rozrůst o další dvě situace: 

• Hypotéku doplácíte z důvodu vypořádání společného jmění manželů. 
• Prodáváte financovanou nemovitost a z výnosu splatíte celý dluh. 

Jaké jsou sankce u jednotlivých bank? 

Podmínky předčasného splacení hypotéky se u jednotlivých bank liší, pokuty ale nikdy nemůžou přesáhnout „účelně vynaložené administrativní náklady“. Dodržování tohoto pravidla kontroluje Česká národní banka (ČNB) a za porušení rozdává milionové pokuty. Přístup bank je ale různý; některé umožňují doplatit dluh kdykoli a zcela zdarma, u jiných se menším sankcím nevyhnete. 

Podmínky předčasného splácení u jednotlivých bank

Jak vysoké mohou být administrativní náklady? 

Pokud banka nemá na stránkách online kalkulačku, přesnou výši administrativních nákladů najdete zpravidla jen ve smlouvě. Banka vám ale nemůže naměřit víc než 1 % z mimořádné splátky, nejvíce 50 000 Kč. Výše nákladů by neměla přesáhnout součet úroků, které by klient zaplatil do konce fixace. Banka musí být schopna požadované poplatky obhájit u soudu, v opačném případě riskuje pokutu od ČNB v řádech milionů korun. 

Jak se vyhnout administrativním nákladům? 

Jak už bylo zmíněno výše, v několika konkrétních případech máte právo splatit hypotéku zcela zdarma. Pokud se tedy chcete vyhnout placení administrativních nákladů, stačí hypotéku například splácet postupně, 25 % původního dluhu každý rok. V závislosti na výši nesplacené jistiny tak můžete mít hypotéku doplacenou např. za tři roky. Je ale potřeba dobře propočítat, jestli se vám to opravdu vyplatí – tedy jestli výše administrativních nákladů přesáhne výši zaplacených úroků za tuto dobu. 

Hypotéku můžete zdarma splatit také v období konce fixace, kdy máte celé 3 měsíce na rozmyšlenou, jestli přijmete nabídku úroku od své banky, nebo dáte přednost konkurenci, případně hypotéku kompletně doplatíte. Žádné sankce vás v takovém případě nečekají. 

Přečtěte si, jak probíhá převzetí hypotéky.