Nové podmínky pro hypotéky a jak se s nimi porvat

 

ČNB vydala nová doporučení, která mají zamezit dalšímu přehřívání trhu s nemovitostmi. Přísnější podmínky pro získání hypotečního úvěru mají chránit banky před neplatiči a klienty před přílišným finančním zatížením. Co to však znamená pro obyčejného člověka se zájmem o vlastní bydlení? Nové limity pro zisk hypotéky zasáhnou podle expertů až 40 % žadatelů. Patříte mezi ně?

Jak dosáhnout na hypotéku 

Od 1. října by neměla celková výše hypotečního úvěru přesáhnout devítinásobek čistého ročního příjmu. Omezení se nevyhnulo ani nastavení splátek, jejich měsíční výše nově nesmí přesáhnout 45 % z čistého měsíčního příjmu žadatele. Hranice pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti zůstává na 90 %. Výše LTV však ovlivňuje míru úrokové sazby a délky splatnosti. 

Pojmy, které byste v souvislosti s hypotékou měli znát

  • Bonita je odhadovaná míra pravděpodobnosti, že žadatel úvěr splatí. Ovlivňuje ji například věk, pohlaví, rodinný stav, vzdělání nebo profese. Důležité je i včasné splácení starších závazků v minulosti nebo životní minimum žadatele a osob na něm závislých.
  • DTI (debt to income) – poměr mezi celkovou výší všech úvěrů a čistým ročním výdělkem.
  • DSTI (debt service to income) – poměr mezi souhrnem měsíčních splátek u všech úvěrů (zahrnuje např. kontokorenty, kreditní karty atd.) a čistým měsíčním výdělkem.
  • LTV (loan to value) – výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti.

Nová hypotéka v praxi

Jak se promítnou přísnější podmínky do praxe? Pan Novák si chce zažádat o hypotéku. Našel si pěkný byt o ceně 3 150 000 Kč. Úvěr při LTV 80 % činí částku 2 520 000 Kč. Splatnost úvěru si vyjednal na 30 let při sazbě 3 %. Čistá měsíční mzda pana Nováka je 25 000 Kč. Hodnota DTI je pod hranicí nastavenou ČNB. Měsíční splátka by za daných podmínek představovala částku 10 624 Kč. 

Přehledně: Nová hypotéka v praxi
Hodnota bytu: 3 150 000 Kč
Výše úvěru při LTV 80 %: 2 520 000 Kč
Doba splatnosti: 360 měsíců (30 let)
Úroková sazba: 3 %
Souhrn měsíčních splátek: 10 624 Kč
Čistá měsíční mzda pana Nováka: 25 000 Kč
Výpočet DTI a DSTI:


DTI = 2 520 000 Kč / 300 000 Kč, DTI = 8,4

 

DSTI = 10 624 Kč / 25 000 Kč = 0,42496, DSTI = 42,5 %

 

Žádné další závazky pan Novák nemá. Poměr mezi měsíční splátkou a čistým měsíčním výdělkem je tedy přibližně 42,5 %. Žádost pana Nováka splňuje podmínky DTI a DSTI při LTV o 80 %. Otázkou zůstává, zda jeho úspory vyrovnají rozdíl mezi cenou bytu a dostupným úvěrem. Zaplatit totiž stále zbývá 630 000 Kč.

 
Zjistěte, na jak vysokou hypotéku dosáhnete

Jak na LTV, DTI a DSTI?

Pokud nesplňujete nové podmínky, nezoufejte. Existuje několik způsobů, jak se s nimi vypořádat. Nejedná se však o procházku růžovou zahradou a vyskytuje se zde mnoho rizik a úskalí.

  • 1) Konsolidace

    Patří mezi ta jednoduchá a bezriziková řešení. Jestliže máte více úvěrů, zvažte možnost konsolidovat. Díky sloučení půjček do jedné si snížíte měsíční splátku až o 50 %, tedy i několik tisíc korun, což vám významně pomůže při výpočtu DSTI. Využijte online kalkulačku a najděte si pro sebe nejvýhodnější nabídku.

  • 2) Navýšení měsíčních příjmů

    To samozřejmě není jen tak. Kromě změny zaměstnání nebo přivýdělku se nabízí zažádát o hypotéku v páru nebo i ve více lidech. Do výpočtů tak budou zahrnuty měsíční výdělky více osob. Zvažte však důkladně rizika společné hypotéky. Velký vliv na bonitu může mít i rodičovský příspěvek a další trvalé příjmy (renty, důchody, alimenty atd.).

Pan Novák z dřívějšího příkladu se rozhodl zastavit kromě kupovaného bytu i svou rekreační nemovitost o hodnotě 850 000 Kč. Hodnota zástavy tak vyrostla na 4 mil. Kč. LTV nyní činí 63 %.

 
  • 3) Zastavení nemovitosti

    Jestliže se vám podaří snížit rozdíl mezi výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti, můžete získat značně nižší úrok a kratší dobu splatnosti. Pokud to lze, navyšte hodnotu zástavy. Ručit je možné nemovitostí hodnotnější nebo vložit do zástavy nemovitostí více. Další možností je požádat členy rodiny či přátele, aby vložili svou nemovitost do zástavy pro vaši hypotéku.

  • 4) Dotace, programy a podpory

    Víte, zda se vás netýká nějaký program či finanční dotace na bydlení? Státní fond rozvoje bydlení například nabízí výhodný úvěr pro mladé. Díky projektu „Nová zelená úsporám“ zase můžete získat dotace při přestavbě starších domů nebo při výstavbě domů s nízkou energetickou náročností. Za zmínku stojí i známá kotlíková dotace nebo Dešťovka.

Nové bydlení 

  • 5) Další zdroje

    Poměrně zřejmým způsobem, jak získat hypotéku, je také navýšení úspor. To může například znamenat rozprodat nadbytečný majetek nebo si vzít půjčku od rodiny. Sledujte bonusy, které banky nabízí novým klientům při založení běžného účtu. Může se jednat o zajímavé částky. Nejdříve si ovšem porovnejte všechny ostatní aspekty účtu, aby pro vás založení nebylo nakonec prodělečné. Snažte se samozřejmě ušetřit i na dalších výdajích. Některé banky například nabízejí i kombinované financování, kde si k hypotéce vezmete další úvěr. Jedná se o praktiku, kterou ČNB nevidí ráda a banky samotné k ní přistupují velmi obezřetně.

Nezapomeňte na další výdaje:

  • daň z nabytí nemovitosti (4 % kupní ceny)
  • poplatky na úřadech
  • nákup vybavení
  • parkování
  • provize, rezervační poplatek realitní kanceláře
  • 6) Přestavba snu o bydlení

    Mezi další možnosti, jak získat hypotéku i za nových podmínek, patří přehodnocení svých představ o vlastním bydlení. Co to znamená? Menší sny, menší bydlení a menší úvěr. Jednou z variant mohou být například levné dřevostavby na klíč, ke kterým jde postupem času připojovat další pokoje pomocí stavebnicových rozšíření. Sledujte nabídky nemovitostí k rekonstrukci a pokud se nebojíte, zvažte internetovou dražbu budov v exekuci.

      
    TIP: Nezapomeňte si k hypotéce sjednat také pojištění schopnosti splácet a pojištění nemovitosti eventuálně pojištění domácnosti.

    Jedná se většinou o velmi riskantní záležitost a bude nutné zažádat si o tzv. předhypotéku. Tu vám banka sice na základě podaných informací schválí, pokud však po vydražení nemovitosti zjistí sebemenší nesrovnalost, může slib zase odvolat. Nebo se zkuste poohlédnout v levnější lokalitě. Asociace realitních kanceláří provozuje cenovou mapu s orientačními cenami nájmů či přímo nemovitostí. Zjednodušeně řečeno „stačí“ přestavět svůj sen o bydlení a zažádat si o nižší úvěr.

 
Hodnocení článku:
Počet hlasů: 9